Wat is een bedrijf in 2012 zonder Twitter en Facebook.
We doen als professioneel bedrijf natuurlijk mee.
Vind ons op Twitter via www.twitter.com/huizenpartner
En blijf lekker op de hoogte van alle Huizenpartner nieuwtjes en feiten, maar natuurlijk ook van het laatste belangrijke verkoopnieuws in alle media.
En volg ons op Facebook via www.facebook.com/huizenpartner:
Fijne Feestdagen en een geweldig Nieuwjaar!
Team Huizenpartner
woensdag 28 december 2011
NVM en Bouwend Nederland: volop kansen op woningmarkt
28 December 2012 Bron: ED
Vandaag publiceert het Eindhovens Dagblad een lang interview met Ger Hukker, voorzitter van de NVM, en Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland. Hieronder een weergave van dat gesprek.
De daling van de huizenprijzen is weer aan het versnellen, het aantal huizenverkopen blijft dalen. Sinds het begin van de crisis in 2008 hebben vijftigduizend bouwvakkers naar ander werk moeten omkijken en makelaars ruilen hun statige pand in voor een goedkoper kantoor.
De vooruitzichten voor 2012 zijn even somber. Toch zijn er ook volop kansen, zeggen voorzitter "Het is de angst door overdrijving die de partijen op de woningmarkt in zijn greep houdt", zegt Brinkman.
Angst door overdrijving? Mensen zien de waarde van hun woning met de dag dalen, er wordt geen huis verkocht.
Brinkman: "Dat hele Europese debat lijkt langzamerhand wel beperkt tot de Nederlandse woningmarkt. Er is een beeld ontstaan dat wij een overmaat aan schulden hebben, maar dat is onzin. De totale hypotheekschuld bedraagt inderdaad 644 miljard euro, maar daar staat een woningwaarde van 1.100 miljard tegenover en ook nog al het spaargeld van mensen, het pensioenvermogen."
Hukker: "De woningmarkt is redelijk tot stilstand gekomen. Consumenten worstelen met vragen als krijg ik mijn financiering wel rond en kan ik mijn schulden wel betalen."
De Nederlandsche Bank waarschuwt vooral dat schulden geconcentreerd zijn bij één groep mensen, namelijk de jonge starters.
Hukker: "Starters hebben geen spaargeld. Als zij een huis kopen, moeten zij dus een groter bedrag lenen en zitten zij dieper in de schulden. Het is nooit anders geweest. Het enige dat is veranderd, is dat in het verleden de huizenprijs automatisch iets meer dan de inflatie steeg, dus na twee jaar was het onderpand al meer waard dan de hele hypothecaire lening. Doordat deze mensen geen hypotheek meer kunnen krijgen, hebben zij geen toegang tot de woningmarkt, want ze zijn te arm om te kopen en te rijk om te huren."
Brinkman: "Voor deze mensen ligt nog een hele markt open. Er moet veel meer gebouwd worden in het middensegment huur, met huren tussen de 650 en 950 euro per maand." Hukker: "Het is heel belangrijk dat er meer huurwoningen komen in het tussensegment. Daar kunnen zoveel mensen terecht die nu buiten de boot vallen."
Opmerkelijk pleidooi voor een makelaar: meer huurwoningen. Daar verdient u toch niets aan?
Hukker: "We moeten sowieso af van het idee dat huurders 'losers' zijn en alleen kopers het goed voor elkaar hebben." Brinkman: "Het gaat om de doorstroming. Als mensen in het middensegment een woning vinden, dan komt er aan de onderkant woonruimte vrij."
Hukker: "Het draait allemaal om doorstroming, maar dan moet je mensen de mogelijkheid daartoe geven." Brinkman: "Maar het moet voor institutionele beleggers als pensioenfondsen wel aantrekkelijk worden gemaakt om in die woningen te investeren. Dus dan moet er op de lange termijn een rendement van ongeveer 7 procent op gemaakt worden. Gemeenten zullen hun grondprijzen moeten verlagen en er mogen geen maatregelen genomen worden die de huizenprijs extra laten dalen."
Geen aanpak van de hypotheekrenteaftrek?
Hukker: "Iedere keer wordt weer iets geroepen. Dan is het de renteaftrek. De consument is zo langzamerhand het spoor bijster door al die plannetjes."
Brinkman: "Maar ook de banken moeten weer doen waar ze goed in zijn. Zij moeten weer hypotheken verstrekken. Als er geen krediet verstrekt wordt, kan niemand investeren. Dat is ook slecht voor de woningmarkt. Het is bijna niet mogelijk om je huis te vergroenen, te isoleren of te voorzien van zonnepanelen. Mensen krijgen die verbouwing niet rond bij de bank."
Hukker: "Zo dom dat een bank daar geen lening voor verstrekt. Een huis dat weinig energie verbruikt is zomaar tienduizend euro meer waard."
Wat wordt 2012 voor een jaar?
Brinkman: "Het wordt heel moeilijk voor de bouwbedrijven. We hebben afgelopen jaar de verlaging van de btw gehad, waardoor omzetten toenamen en er minder faillissementen waren. Maar we zien het aantal bedrijfsbeëindigingen nu snel stijgen en de omzetten dalen weer." Hukker: "Ik zie nog geen herstel op de woningmarkt."
Vandaag publiceert het Eindhovens Dagblad een lang interview met Ger Hukker, voorzitter van de NVM, en Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland. Hieronder een weergave van dat gesprek.
De daling van de huizenprijzen is weer aan het versnellen, het aantal huizenverkopen blijft dalen. Sinds het begin van de crisis in 2008 hebben vijftigduizend bouwvakkers naar ander werk moeten omkijken en makelaars ruilen hun statige pand in voor een goedkoper kantoor.
De vooruitzichten voor 2012 zijn even somber. Toch zijn er ook volop kansen, zeggen voorzitter "Het is de angst door overdrijving die de partijen op de woningmarkt in zijn greep houdt", zegt Brinkman.
Angst door overdrijving? Mensen zien de waarde van hun woning met de dag dalen, er wordt geen huis verkocht.
Brinkman: "Dat hele Europese debat lijkt langzamerhand wel beperkt tot de Nederlandse woningmarkt. Er is een beeld ontstaan dat wij een overmaat aan schulden hebben, maar dat is onzin. De totale hypotheekschuld bedraagt inderdaad 644 miljard euro, maar daar staat een woningwaarde van 1.100 miljard tegenover en ook nog al het spaargeld van mensen, het pensioenvermogen."
Hukker: "De woningmarkt is redelijk tot stilstand gekomen. Consumenten worstelen met vragen als krijg ik mijn financiering wel rond en kan ik mijn schulden wel betalen."
De Nederlandsche Bank waarschuwt vooral dat schulden geconcentreerd zijn bij één groep mensen, namelijk de jonge starters.
Hukker: "Starters hebben geen spaargeld. Als zij een huis kopen, moeten zij dus een groter bedrag lenen en zitten zij dieper in de schulden. Het is nooit anders geweest. Het enige dat is veranderd, is dat in het verleden de huizenprijs automatisch iets meer dan de inflatie steeg, dus na twee jaar was het onderpand al meer waard dan de hele hypothecaire lening. Doordat deze mensen geen hypotheek meer kunnen krijgen, hebben zij geen toegang tot de woningmarkt, want ze zijn te arm om te kopen en te rijk om te huren."
Brinkman: "Voor deze mensen ligt nog een hele markt open. Er moet veel meer gebouwd worden in het middensegment huur, met huren tussen de 650 en 950 euro per maand." Hukker: "Het is heel belangrijk dat er meer huurwoningen komen in het tussensegment. Daar kunnen zoveel mensen terecht die nu buiten de boot vallen."
Opmerkelijk pleidooi voor een makelaar: meer huurwoningen. Daar verdient u toch niets aan?
Hukker: "We moeten sowieso af van het idee dat huurders 'losers' zijn en alleen kopers het goed voor elkaar hebben." Brinkman: "Het gaat om de doorstroming. Als mensen in het middensegment een woning vinden, dan komt er aan de onderkant woonruimte vrij."
Hukker: "Het draait allemaal om doorstroming, maar dan moet je mensen de mogelijkheid daartoe geven." Brinkman: "Maar het moet voor institutionele beleggers als pensioenfondsen wel aantrekkelijk worden gemaakt om in die woningen te investeren. Dus dan moet er op de lange termijn een rendement van ongeveer 7 procent op gemaakt worden. Gemeenten zullen hun grondprijzen moeten verlagen en er mogen geen maatregelen genomen worden die de huizenprijs extra laten dalen."
Geen aanpak van de hypotheekrenteaftrek?
Hukker: "Iedere keer wordt weer iets geroepen. Dan is het de renteaftrek. De consument is zo langzamerhand het spoor bijster door al die plannetjes."
Brinkman: "Maar ook de banken moeten weer doen waar ze goed in zijn. Zij moeten weer hypotheken verstrekken. Als er geen krediet verstrekt wordt, kan niemand investeren. Dat is ook slecht voor de woningmarkt. Het is bijna niet mogelijk om je huis te vergroenen, te isoleren of te voorzien van zonnepanelen. Mensen krijgen die verbouwing niet rond bij de bank."
Hukker: "Zo dom dat een bank daar geen lening voor verstrekt. Een huis dat weinig energie verbruikt is zomaar tienduizend euro meer waard."
Wat wordt 2012 voor een jaar?
Brinkman: "Het wordt heel moeilijk voor de bouwbedrijven. We hebben afgelopen jaar de verlaging van de btw gehad, waardoor omzetten toenamen en er minder faillissementen waren. Maar we zien het aantal bedrijfsbeëindigingen nu snel stijgen en de omzetten dalen weer." Hukker: "Ik zie nog geen herstel op de woningmarkt."
WOZ-waarde wordt openbaar
27 December 2011 Bron: ED
De WOZ-waarde van woningen, bedrijfsgebouwen en monumenten wordt openbaar. Daarnaast wordt een nieuw model taxatieverslag met meer informatie al per 1 januari aanstaande ingevoerd.
Staatssecretaris Frans Weekers (Financiën) schrijft dat dinsdag in een brief aan de Tweede Kamer. Huizenbezitters krijgen met een openbare WOZ-waarde meer inzicht in de waarde van hun eigen woning. Ze kunnen die dan immers vergelijken met andere panden. De WOZ-waarde is van belang voor belastingen als de onroerende zaakbelasting (ozb) en de watersysteemheffing, maar ook voor het vaststellen van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting.
Lees het artikel verder op
http://www.ed.nl/algemeen/edbinnenland/10146437/WOZwaarde-wordt-openbaar.ece
De WOZ-waarde van woningen, bedrijfsgebouwen en monumenten wordt openbaar. Daarnaast wordt een nieuw model taxatieverslag met meer informatie al per 1 januari aanstaande ingevoerd.
Staatssecretaris Frans Weekers (Financiën) schrijft dat dinsdag in een brief aan de Tweede Kamer. Huizenbezitters krijgen met een openbare WOZ-waarde meer inzicht in de waarde van hun eigen woning. Ze kunnen die dan immers vergelijken met andere panden. De WOZ-waarde is van belang voor belastingen als de onroerende zaakbelasting (ozb) en de watersysteemheffing, maar ook voor het vaststellen van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting.
Lees het artikel verder op
http://www.ed.nl/algemeen/edbinnenland/10146437/WOZwaarde-wordt-openbaar.ece
woensdag 21 december 2011
Kabinet komt met (gewijzigd) wetsvoorstel sanctie bij ontbreken Energielabel
20 December 2011 Bron: NVM
Wat het kabinet betreft kan uiterlijk per 2013 een notaris de akte van levering niet verlijden zolang een energielabel ontbreekt. Verder dient het label, indien dit reeds is vastgesteld voor het te huur of te koop aangeboden gebouw, verplicht te worden vermeld in advertenties in commerciële media. Onder meer deze gevolgen zijn te trekken uit een wetvoorstel dat minister Donner vrijdag 16 december naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.
Wijziging na kritiek en negatief advies Raad van State
Het kabinet komt hiermee terug van eerdere voornemens. Vorig jaar werd voorgesteld de overdracht te blokkeren via de Kadasterwet (geen inschrijving mogelijk) bij ontbreken van het energielabel. Onder andere de NVM heeft toen aangegeven een dergelijke sanctie disproportioneel en een aantasting van het recht van eigendom(-soverdracht) te vinden. De sanctie zou bovendien niet alleen direct betrokken verkoper treffen, maar ook van de transactie afhankelijke derden. De Raad van State uitte in zijn advies soortgelijke kritiekpunten, zo valt op te maken uit het inmiddels eveneens openbaar gemaakte “nader rapport” inzake het betreffende wetsvoorstel .
Voorstel advertentieplicht niet langer specifiek gericht op makelaars
Ook op het punt van de advertentieplicht wijkt het kabinet af van zijn eerdere voorstel. Aanvankelijk was het voornemen om op dit punt de pijlen enkel te richten op bepaalde groepen adverteerders, waaronder makelaars, en niet op advertenties in het algemeen, zoals de te implementeren EU-richtlijn aangeeft. De NVM heeft zich tegen dit voorstel verzet, omdat dit de beroepsgroep onevenredig bezwaart en het inschakelen van een deskundige ontmoedigt. Dit bezwaar kreeg onder meer gehoor in de Tweede Kamer. In het nu voorliggende wetsvoorstel geldt de verplichting gewoon voor een ieder.
Kwaliteit energielabel opnieuw verbeterd, maar nog steeds punt van aandacht
Tegelijk met het wetsvoorstel en bijbehorende Memorie van Toelichting, worden het al genoemde advies van de Raad van State, alsmede de resultaten van een herhaal-onderzoek van de VROM-inspectie naar de betrouwbaarheid van het energielabel naar de Kamer gestuurd. Uit het laatste blijkt dat de kwaliteit van het energielabel is toegenomen. De meest recente steekproef wijst uit dat 10% van de bepaalde energielabelklasses onjuist blijken te zijn, met name door opnamefouten van de labelaar. Nog steeds een (te) groot aandeel, maar een verbetering ten opzichte van 16% afwijkingen in 2010.
Kwaliteit en betrouwbaarheid zijn van essentieel belang, zeker wanneer sancties aan de orde zijn. De NVM is dan ook opgelucht dat er nu op dit punt verbeteringen geconstateerd worden, maar kijkt tegelijk met enige zorg uit naar het moment dat een sanctie wordt ingevoerd en het label in grotere getale wordt aangevraagd. Door verhoogde werkdruk kan het risico op juist opnamefouten toenemen.
Wetsvoorstel beter dan eerdere voornemens; bepaalde bezwaren niet weg
De NVM spreekt in haar eerste reactie van belangrijke verbeteringen in het uiteindelijke wetsvoorstel ten opzichte van de eerdere voornemens. Zo is het goed dat het moment van sanctioneren weliswaar niet zeer beduidend, maar iets eerder in het verkoopproces optreedt dan dat het geval zou zijn bij het onmogelijk maken van inschrijven in het Kadaster. Ook is de sanctie (niet verlijden zolang energielabel ontbreekt) niet direct definitief en kan overdracht na bepaling van het label alsnog doorgang vinden.
Het principiële bezwaar dat een verbod op overdracht disproportioneel is en ook van een transactie afhankelijke derden (vaak is sprake van een verhuisketen) treft, wordt met dit gewijzigde voorstel echter niet weggenomen. “Je kunt je ook nog steeds afvragen hoe deze maatregel zich verhoudt tot het recht van eigendom en overdracht; de Memorie van Toelichting neemt die twijfel in ieder geval gevoelsmatig niet direct weg.”, aldus NVM voorzitter Hukker. Tegelijk zijn er ook voordelen: “Er is dan eindelijk duidelijkheid; de makelaar is niet langer een zeurpiet als hij over het op papier verplichte, maar niet gehandhaafde energielabel begint. Verder heb ik ook oog voor het argument dat deze variant weinig uitvoeringskosten voor de overheid met zich meebrengt.”
Helaas is het daarentegen wel een extra financiële en administratieve last voor de consument en dat weer specifiek op het transactiemoment. Hukker “Beter zou het zijn om ook woningeigenaren die niet verhuizen te betrekken. Flankerend beleid is er onvoldoende en door je alleen gemakkelijk op het verkoopmoment te richten, duurt het nog tientallen jaren voordat het gehele woningenbestand is gelabeld. Eigenlijk dus weinig ambitieus”.
Een ander kritiekpunt is dat het sanctievoorstel weinig flexibel lijkt. Zo zullen ook panden die worden aangekocht voor sloop en/of (ver)nieuwbouw van een label moeten zijn voorzien bij de overdracht, terwijl dit dan geen enkel nut heeft. Ook geldt de verplichting en sanctionering voor toch al vaak moeizame trajecten van gedwongen verkoop en executieveilingen.
Tweede en Eerste Kamer nog aanbod: invoering nog onduidelijk
De bal ligt nu bij de Tweede (en vervolgens ook nog Eerste) Kamer. Eerder dit jaar was daar veel kritiek op het energielabel te horen, ten aanzien van de kwaliteit, maar onder meer ook op de proportionaliteit van sancties. Afhankelijk van de uitkomsten en voortvarendheid van de parlementaire behandeling zal het (al dan niet nog te wijzigen) wetsvoorstel naar verwachting per 1 juli 2012 of 1 januari 2013 van kracht worden. De EU-richtlijn schrijft uiterlijk per 1 januari 2013 voor.
NVM: energiebesparing stimuleren i.p.v. sanctioneren en energielabel geen doel op zich
De NVM benadrukt dat het energielabel geen doel op zich is, maar – bij goed functioneren – een middel. Er is behoefte aan meer samenhang in het energiebesparingsbeleid, waarbij vooral moet worden uitgegaan van stimuleren in plaats van sanctioneren. ‘s Lands grootste makelaarsorganisatie draagt hieraan vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bij. Zo worden al enige tijd workshops energiebewust makelen georganiseerd, wordt (online) via diverse NVM-kanalen aandacht gevestigd op de kansen van energiebesparing en wordt samen met funda gewerkt aan een duidelijkere positie van het energielabel.
Wat het kabinet betreft kan uiterlijk per 2013 een notaris de akte van levering niet verlijden zolang een energielabel ontbreekt. Verder dient het label, indien dit reeds is vastgesteld voor het te huur of te koop aangeboden gebouw, verplicht te worden vermeld in advertenties in commerciële media. Onder meer deze gevolgen zijn te trekken uit een wetvoorstel dat minister Donner vrijdag 16 december naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.
Wijziging na kritiek en negatief advies Raad van State
Het kabinet komt hiermee terug van eerdere voornemens. Vorig jaar werd voorgesteld de overdracht te blokkeren via de Kadasterwet (geen inschrijving mogelijk) bij ontbreken van het energielabel. Onder andere de NVM heeft toen aangegeven een dergelijke sanctie disproportioneel en een aantasting van het recht van eigendom(-soverdracht) te vinden. De sanctie zou bovendien niet alleen direct betrokken verkoper treffen, maar ook van de transactie afhankelijke derden. De Raad van State uitte in zijn advies soortgelijke kritiekpunten, zo valt op te maken uit het inmiddels eveneens openbaar gemaakte “nader rapport” inzake het betreffende wetsvoorstel .
Voorstel advertentieplicht niet langer specifiek gericht op makelaars
Ook op het punt van de advertentieplicht wijkt het kabinet af van zijn eerdere voorstel. Aanvankelijk was het voornemen om op dit punt de pijlen enkel te richten op bepaalde groepen adverteerders, waaronder makelaars, en niet op advertenties in het algemeen, zoals de te implementeren EU-richtlijn aangeeft. De NVM heeft zich tegen dit voorstel verzet, omdat dit de beroepsgroep onevenredig bezwaart en het inschakelen van een deskundige ontmoedigt. Dit bezwaar kreeg onder meer gehoor in de Tweede Kamer. In het nu voorliggende wetsvoorstel geldt de verplichting gewoon voor een ieder.
Kwaliteit energielabel opnieuw verbeterd, maar nog steeds punt van aandacht
Tegelijk met het wetsvoorstel en bijbehorende Memorie van Toelichting, worden het al genoemde advies van de Raad van State, alsmede de resultaten van een herhaal-onderzoek van de VROM-inspectie naar de betrouwbaarheid van het energielabel naar de Kamer gestuurd. Uit het laatste blijkt dat de kwaliteit van het energielabel is toegenomen. De meest recente steekproef wijst uit dat 10% van de bepaalde energielabelklasses onjuist blijken te zijn, met name door opnamefouten van de labelaar. Nog steeds een (te) groot aandeel, maar een verbetering ten opzichte van 16% afwijkingen in 2010.
Kwaliteit en betrouwbaarheid zijn van essentieel belang, zeker wanneer sancties aan de orde zijn. De NVM is dan ook opgelucht dat er nu op dit punt verbeteringen geconstateerd worden, maar kijkt tegelijk met enige zorg uit naar het moment dat een sanctie wordt ingevoerd en het label in grotere getale wordt aangevraagd. Door verhoogde werkdruk kan het risico op juist opnamefouten toenemen.
Wetsvoorstel beter dan eerdere voornemens; bepaalde bezwaren niet weg
De NVM spreekt in haar eerste reactie van belangrijke verbeteringen in het uiteindelijke wetsvoorstel ten opzichte van de eerdere voornemens. Zo is het goed dat het moment van sanctioneren weliswaar niet zeer beduidend, maar iets eerder in het verkoopproces optreedt dan dat het geval zou zijn bij het onmogelijk maken van inschrijven in het Kadaster. Ook is de sanctie (niet verlijden zolang energielabel ontbreekt) niet direct definitief en kan overdracht na bepaling van het label alsnog doorgang vinden.
Het principiële bezwaar dat een verbod op overdracht disproportioneel is en ook van een transactie afhankelijke derden (vaak is sprake van een verhuisketen) treft, wordt met dit gewijzigde voorstel echter niet weggenomen. “Je kunt je ook nog steeds afvragen hoe deze maatregel zich verhoudt tot het recht van eigendom en overdracht; de Memorie van Toelichting neemt die twijfel in ieder geval gevoelsmatig niet direct weg.”, aldus NVM voorzitter Hukker. Tegelijk zijn er ook voordelen: “Er is dan eindelijk duidelijkheid; de makelaar is niet langer een zeurpiet als hij over het op papier verplichte, maar niet gehandhaafde energielabel begint. Verder heb ik ook oog voor het argument dat deze variant weinig uitvoeringskosten voor de overheid met zich meebrengt.”
Helaas is het daarentegen wel een extra financiële en administratieve last voor de consument en dat weer specifiek op het transactiemoment. Hukker “Beter zou het zijn om ook woningeigenaren die niet verhuizen te betrekken. Flankerend beleid is er onvoldoende en door je alleen gemakkelijk op het verkoopmoment te richten, duurt het nog tientallen jaren voordat het gehele woningenbestand is gelabeld. Eigenlijk dus weinig ambitieus”.
Een ander kritiekpunt is dat het sanctievoorstel weinig flexibel lijkt. Zo zullen ook panden die worden aangekocht voor sloop en/of (ver)nieuwbouw van een label moeten zijn voorzien bij de overdracht, terwijl dit dan geen enkel nut heeft. Ook geldt de verplichting en sanctionering voor toch al vaak moeizame trajecten van gedwongen verkoop en executieveilingen.
Tweede en Eerste Kamer nog aanbod: invoering nog onduidelijk
De bal ligt nu bij de Tweede (en vervolgens ook nog Eerste) Kamer. Eerder dit jaar was daar veel kritiek op het energielabel te horen, ten aanzien van de kwaliteit, maar onder meer ook op de proportionaliteit van sancties. Afhankelijk van de uitkomsten en voortvarendheid van de parlementaire behandeling zal het (al dan niet nog te wijzigen) wetsvoorstel naar verwachting per 1 juli 2012 of 1 januari 2013 van kracht worden. De EU-richtlijn schrijft uiterlijk per 1 januari 2013 voor.
NVM: energiebesparing stimuleren i.p.v. sanctioneren en energielabel geen doel op zich
De NVM benadrukt dat het energielabel geen doel op zich is, maar – bij goed functioneren – een middel. Er is behoefte aan meer samenhang in het energiebesparingsbeleid, waarbij vooral moet worden uitgegaan van stimuleren in plaats van sanctioneren. ‘s Lands grootste makelaarsorganisatie draagt hieraan vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bij. Zo worden al enige tijd workshops energiebewust makelen georganiseerd, wordt (online) via diverse NVM-kanalen aandacht gevestigd op de kansen van energiebesparing en wordt samen met funda gewerkt aan een duidelijkere positie van het energielabel.
zaterdag 10 december 2011
Beroep verkoper op schriftelijkheidsvereiste koopakte
9 December 2011 Bron: NVM
Mag ook verkoper een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste van art 7:2 lid 1 BW?
Op 9 december jongstleden heeft de Hoge Raad (www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BU7412) een arrest gewezen over de vraag of een particuliere verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW.
Feiten
Na een mondelinge overeenstemming heeft de makelaar aan beide partijen een concept van de koopovereenkomst toegezonden ter ondertekening. Daarin zijn onder meer vermeld de koopprijs waarover tussen partijen overeenstemming was bereikt, en een afspraak over de levering van het huis. Verkoper weigert echter om de koopovereenkomst te tekenen. Volgens verkoper is de concept koopovereenkomst niet ondertekend, zodat er geen geldige schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Rechtbank Breda heeft in een eerder vonnis de verkoper in het gelijk gesteld. De procureur-generaal van de Hoge Raad heeft tegen de uitspraak van rechtbank Breda een vordering tot cassatie in het belang der wet ingediend.
Rechtsvraag
Volgens de Hoge Raad gaat het in deze zaak om de vraag hoe art. 7:2 lid 1 BW (schriftelijkheidsvereiste koopovereenkomst) moet worden uitgelegd indien er mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een koper die een natuurlijk persoon is, maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte.
Beoordeling
Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat, mede gelet op art. 3:39 BW, de rechtsvraag als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1 BW, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.
Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.
Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.
Conclusie:
Ook aan een particuliere verkoper komt jegens de particuliere koper een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. De Hoge Raad geeft aan dat er sprake moet zijn van een particuliere verkoper.
Een beroep op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 lid 2 BW) is alleen mogelijk onder zeer bijzondere omstandigheden. Indien dit beroep slaagt dan kan de weigerende partij niet worden veroordeeld om alsnog haar medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming. De weigerende partij kan dan slechts worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt.
Mag ook verkoper een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste van art 7:2 lid 1 BW?
Op 9 december jongstleden heeft de Hoge Raad (www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BU7412) een arrest gewezen over de vraag of een particuliere verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW.
Feiten
Na een mondelinge overeenstemming heeft de makelaar aan beide partijen een concept van de koopovereenkomst toegezonden ter ondertekening. Daarin zijn onder meer vermeld de koopprijs waarover tussen partijen overeenstemming was bereikt, en een afspraak over de levering van het huis. Verkoper weigert echter om de koopovereenkomst te tekenen. Volgens verkoper is de concept koopovereenkomst niet ondertekend, zodat er geen geldige schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Rechtbank Breda heeft in een eerder vonnis de verkoper in het gelijk gesteld. De procureur-generaal van de Hoge Raad heeft tegen de uitspraak van rechtbank Breda een vordering tot cassatie in het belang der wet ingediend.
Rechtsvraag
Volgens de Hoge Raad gaat het in deze zaak om de vraag hoe art. 7:2 lid 1 BW (schriftelijkheidsvereiste koopovereenkomst) moet worden uitgelegd indien er mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een koper die een natuurlijk persoon is, maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte.
Beoordeling
Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat, mede gelet op art. 3:39 BW, de rechtsvraag als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1 BW, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.
Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.
Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.
Conclusie:
Ook aan een particuliere verkoper komt jegens de particuliere koper een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. De Hoge Raad geeft aan dat er sprake moet zijn van een particuliere verkoper.
Een beroep op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 lid 2 BW) is alleen mogelijk onder zeer bijzondere omstandigheden. Indien dit beroep slaagt dan kan de weigerende partij niet worden veroordeeld om alsnog haar medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming. De weigerende partij kan dan slechts worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt.
woensdag 30 november 2011
Nieuwbouwkavels Kronenberg (Noord-Limburg) te koop via Huizenpartner
30 November 2011 Bron: Nieuwsbericht Huizenpartner
Huizenpartner heeft 3 nieuwbouwkavels in verkoop vanaf vandaag. Middels onderstaande nieuwsbrief zijn geïnteresseerden geïnformeerd.
Geachte heer/mevrouw,
U heeft afgelopen jaar aangegeven via de enquête op www.verrukkelijkwonen.nl op termijn mogelijk interesse te hebben in woningbouw in het project 'Dun Appelbongerd'.
Ontwerp uw eigen woning!
Het is nu zover dat een klein gedeelte van dit plan opgepakt wordt door Croonencraen Planontwikkeling - ook destijds betrokken bij plan 'Steijvershorst'.
Dit betreft vooralsnog enkel de lintbebouwing aan de Simonsstraat met drie riante bouwkavels met uitzicht die vanaf 30 november 2011 te koop worden aangeboden.
U kunt uw eigen woning ontwerpen in karakteristieke jaren-30 stijl en uw eigen bouwbedrijf kiezen op kavels van ca. 750 m2 die aantrekkelijk uit te breiden zijn tot ca. 1.200 m2. De verkoop van de kavels vindt plaats door NVM Makelaar Huizenpartner.nl te Sevenum.
Graag willen we u uitnodigen een kijkje te nemen in dit nieuwe project op de gewijzigde website www.verrukkelijkwonen.nl.
Bij interesse kunt u zich aldaar inschrijven en zullen wij u als eerste geïnteresseerden met voorkeur behandelen.
Graag tot ziens!
Huizenpartner heeft 3 nieuwbouwkavels in verkoop vanaf vandaag. Middels onderstaande nieuwsbrief zijn geïnteresseerden geïnformeerd.
Geachte heer/mevrouw,
U heeft afgelopen jaar aangegeven via de enquête op www.verrukkelijkwonen.nl op termijn mogelijk interesse te hebben in woningbouw in het project 'Dun Appelbongerd'.
Ontwerp uw eigen woning!
Het is nu zover dat een klein gedeelte van dit plan opgepakt wordt door Croonencraen Planontwikkeling - ook destijds betrokken bij plan 'Steijvershorst'.
Dit betreft vooralsnog enkel de lintbebouwing aan de Simonsstraat met drie riante bouwkavels met uitzicht die vanaf 30 november 2011 te koop worden aangeboden.
U kunt uw eigen woning ontwerpen in karakteristieke jaren-30 stijl en uw eigen bouwbedrijf kiezen op kavels van ca. 750 m2 die aantrekkelijk uit te breiden zijn tot ca. 1.200 m2. De verkoop van de kavels vindt plaats door NVM Makelaar Huizenpartner.nl te Sevenum.
Graag willen we u uitnodigen een kijkje te nemen in dit nieuwe project op de gewijzigde website www.verrukkelijkwonen.nl.
Bij interesse kunt u zich aldaar inschrijven en zullen wij u als eerste geïnteresseerden met voorkeur behandelen.
Graag tot ziens!
donderdag 17 november 2011
Campagne met GRATIS staatslot: Méér verkoopkans met Huizenpartner!
Huizenpartner.nl trakteert alle nieuwe verkopers op Huizenpartner.nl tussen 15 november 2011 en 15 mei 2012 op een gratis staatlot. De leuke campagne heet daarom: "Méér verkoopkans met Huizenpartner!". U vindt hier alle informatie over "Méér verkoopkans met Huizenpartner.nl"
Heeft u ons al gezien?
In de Nederlandse media verschijnen de komende tijd o.a. de volgende herkenbare advertenties:
Elke advertentie wordt afgesloten met:
"Kies de moderne NVM-makelaar die u ondersteunt en slimmer (online) verkoopt.
Huizenpartner.nl. Kopen en verkopen: DirectRaak!"
U kiest toch ook voor de onderscheidende online verkoopaanpak in NL?
Enkele voorbeelden:
Vb. "Opvallen met uw woning? Durf anders te zijn!"
Vb. "Ook zo geschrokken van het aantal woningen in verkoop!"
Over Huizenpartner
Huizenpartner® (www.huizenpartner.nl) is de moderne online NVM-makelaar die particulieren helpt hun woning slimmer en sneller te verkopen. De basis bestaat uit een innovatieve online promotieaanpak met een deskundige NVM-begeleiding en -zekerheid, waarvoor de klant zelf kan kiezen. Huizenpartner.nl heeft er sinds 2001 haar specialisme van gemaakt uw woning optimaal op internet en daarbuiten in Nederland onder de aandacht te brengen.
Uw woning krijgt méér aandacht binnen het ruime aanbod en staat al op de grootste NL woningzoeker Funda va. € 495,-.
Heeft u ons al gezien?
In de Nederlandse media verschijnen de komende tijd o.a. de volgende herkenbare advertenties:
Elke advertentie wordt afgesloten met:
"Kies de moderne NVM-makelaar die u ondersteunt en slimmer (online) verkoopt.
Huizenpartner.nl. Kopen en verkopen: DirectRaak!"
U kiest toch ook voor de onderscheidende online verkoopaanpak in NL?
Enkele voorbeelden:
Vb. "Opvallen met uw woning? Durf anders te zijn!"
Vb. "Makelaardij bigbusiness? Juiste deal met Huizenpartner.nl!"
Vb. "Traditionele woningverkoop slaapverwekkend?"
Vb. "Ga niet op in de massa! Vaar uw eigen koers."
Vb. "Uw huis nu verkopen een halsbrekende toer?."
Over Huizenpartner
Huizenpartner® (www.huizenpartner.nl) is de moderne online NVM-makelaar die particulieren helpt hun woning slimmer en sneller te verkopen. De basis bestaat uit een innovatieve online promotieaanpak met een deskundige NVM-begeleiding en -zekerheid, waarvoor de klant zelf kan kiezen. Huizenpartner.nl heeft er sinds 2001 haar specialisme van gemaakt uw woning optimaal op internet en daarbuiten in Nederland onder de aandacht te brengen.
Uw woning krijgt méér aandacht binnen het ruime aanbod en staat al op de grootste NL woningzoeker Funda va. € 495,-.
donderdag 10 november 2011
Overbruggingsgarantie: versnel de verkoop van uw woning!
Huizen staan langer te koop. Om toch een ander huis te kunnen kopen, kan een overbruggingsgarantie de oplossing zijn. Met de overbruggingsgarantie compenseert verkoper de eventuele dubbele woonlasten van koper. Dit maakt het aantrekkelijker voor een koper zijn droomhuis direct aan te kopen. Het risico van langere verkoop van zijn eigen woning wordt zo verkleind. Geen dubbele woonlasten en geen onzekerheid.
De overbruggingsgarantie biedt koper dus extra financiële zekerheid en biedt vaak net dat extra zetje om een koper over de streep te trekken. De te koop staande woning wordt aantrekkelijker voor een grotere groep kopers en de koper van een woning zal sneller toeslaan als hij er zeker van is dat hij de dubbele woonlasten voor langere tijd kan opbrengen. De koper heeft bovendien meer kans om zijn oude woning voor een hogere prijs te verkopen, omdat hij niet overhaast hoeft te verkopen. Met de belastingdienst is afgesproken dat de hypotheekrente voor beide woningen gewoon aftrekbaar blijft.
Vereniging Eigen Huis (VEH) zegt hierover: "De garantie en uitkering loopt altijd via de notaris. Verkoper en koper hoeven dus niet bang te zijn voor schimmige contracten of toezeggingen. De garantie is vooral ook voor woningaanbieders en -zoekers in de hogere prijsklasse interessant." VEH denkt dat de overbruggingsgarantie de komende tijd aan populariteit zal winnen.
Voorbeeld van een verkoop met overbruggingsgarantie
Via NVM internetmakelaar Huizenpartner.nl kunt u met het NVM Comfort verkooppakket uw woning gewoon met overbruggingsgarantie te koop aanbieden (K.K.O.V.) met een garantietermijn voor standaard één of twee jaar. Zie hier een voorbeeld van een verkochte woning met overbruggingsgarantie: http://fraaihuis.nl/Sevenum
Hoe werkt het?
De dubbele woonlasten worden gecompenseerd op basis van een vast percentage van 2,5% van de koopsom per garantiejaar. De netto vergoeding bedraagt dus maximaal 2,5% van de koopsom bij de garantietermijn van 1 jaar. Overbruggingsgarantie heeft geen gevolgen voor de bijleenregeling en evenmin voor de hypotheekrenteaftrek van beide woningen.
Voorbeeld bij verkoopprijs € 175.000,- K.K.O.V en 1 jaar overbruggingsgarantie:
Het maximale garantiebedrag bedraagt dan € 4.375,-, namelijk 1 jaar x 2,5% van € 175.000,-. Dit bedrag van € 4.375,- wordt bij de overdracht door de notaris in depot gehouden en gereserveerd voor de afwikkeling van de overbruggingsgarantie.
De koper verkoopt zijn of haar huis 4 maanden later voor een goede prijs, de overdracht is 1 maand later. In dit voorbeeld ontvangt verkoper een garantiebedrag berekend over 5 (=4+1) maanden. Het garantiebedrag is dan 5/12de jaar x 2,5% van € 175.000,- = € 1.823,-. Vanuit het depot van € 4.375,- keert de notaris dit garantiebedrag van € 1.823,- uit aan de koper (als compensatie voor de dubbele woonlasten). De overige € 2.552,- gaat inclusief rente terug naar de verkopende partij.
Dit bedrag zal in vrijwel alle gevallen ruim voldoende zijn om de netto-hypotheeklasten van de nieuwe woning in dat jaar te compenseren. Koper kan in dit jaar immers voor beide woningen de hypotheekrente als aftrekpost opvoeren. Het garantiebedrag is voor koperonbelast en vrij besteedbaar. In het jaar van uitbetaling komen de door koper te ontvangen garantiebedragen in mindering op het bedrag aan hypotheekrente-aftrek van de oude woning. Immers drie keer voordeel (aftrek nieuwe woning, aftrek huidige woning, garantiebedragen onbelast) is zelfs de Belastingdienst iets teveel van het goede.
De overbruggingsgarantie biedt koper dus extra financiële zekerheid en biedt vaak net dat extra zetje om een koper over de streep te trekken. De te koop staande woning wordt aantrekkelijker voor een grotere groep kopers en de koper van een woning zal sneller toeslaan als hij er zeker van is dat hij de dubbele woonlasten voor langere tijd kan opbrengen. De koper heeft bovendien meer kans om zijn oude woning voor een hogere prijs te verkopen, omdat hij niet overhaast hoeft te verkopen. Met de belastingdienst is afgesproken dat de hypotheekrente voor beide woningen gewoon aftrekbaar blijft.
Vereniging Eigen Huis (VEH) zegt hierover: "De garantie en uitkering loopt altijd via de notaris. Verkoper en koper hoeven dus niet bang te zijn voor schimmige contracten of toezeggingen. De garantie is vooral ook voor woningaanbieders en -zoekers in de hogere prijsklasse interessant." VEH denkt dat de overbruggingsgarantie de komende tijd aan populariteit zal winnen.
Voorbeeld van een verkoop met overbruggingsgarantie
Via NVM internetmakelaar Huizenpartner.nl kunt u met het NVM Comfort verkooppakket uw woning gewoon met overbruggingsgarantie te koop aanbieden (K.K.O.V.) met een garantietermijn voor standaard één of twee jaar. Zie hier een voorbeeld van een verkochte woning met overbruggingsgarantie: http://fraaihuis.nl/Sevenum
Hoe werkt het?
De dubbele woonlasten worden gecompenseerd op basis van een vast percentage van 2,5% van de koopsom per garantiejaar. De netto vergoeding bedraagt dus maximaal 2,5% van de koopsom bij de garantietermijn van 1 jaar. Overbruggingsgarantie heeft geen gevolgen voor de bijleenregeling en evenmin voor de hypotheekrenteaftrek van beide woningen.
Voorbeeld bij verkoopprijs € 175.000,- K.K.O.V en 1 jaar overbruggingsgarantie:
Het maximale garantiebedrag bedraagt dan € 4.375,-, namelijk 1 jaar x 2,5% van € 175.000,-. Dit bedrag van € 4.375,- wordt bij de overdracht door de notaris in depot gehouden en gereserveerd voor de afwikkeling van de overbruggingsgarantie.
De koper verkoopt zijn of haar huis 4 maanden later voor een goede prijs, de overdracht is 1 maand later. In dit voorbeeld ontvangt verkoper een garantiebedrag berekend over 5 (=4+1) maanden. Het garantiebedrag is dan 5/12de jaar x 2,5% van € 175.000,- = € 1.823,-. Vanuit het depot van € 4.375,- keert de notaris dit garantiebedrag van € 1.823,- uit aan de koper (als compensatie voor de dubbele woonlasten). De overige € 2.552,- gaat inclusief rente terug naar de verkopende partij.
Dit bedrag zal in vrijwel alle gevallen ruim voldoende zijn om de netto-hypotheeklasten van de nieuwe woning in dat jaar te compenseren. Koper kan in dit jaar immers voor beide woningen de hypotheekrente als aftrekpost opvoeren. Het garantiebedrag is voor koperonbelast en vrij besteedbaar. In het jaar van uitbetaling komen de door koper te ontvangen garantiebedragen in mindering op het bedrag aan hypotheekrente-aftrek van de oude woning. Immers drie keer voordeel (aftrek nieuwe woning, aftrek huidige woning, garantiebedragen onbelast) is zelfs de Belastingdienst iets teveel van het goede.
vrijdag 21 oktober 2011
Digitaal je huis verkopen
21 oktober 2011 Bron: Magazine Woon! | Tekst: Carola de Boer
Download in PDF "Digitaal je huis verkopen"
Steeds meer mensen verkopen zelf hun huis, met behulp van gespecialiseerde internetbedrijven. Maar je moet er wel tijd in steken, concludeert het tv-programma Kassa!
Arend-Jan van der Horst uit Eindhoven zag bij makelaars slechte foto’s van de huizen. ‘Dat kan ik zelf beter’ dacht hij. ,,Ik heb alles zelf gedaan, ook rondleidingen gegeven op tijdstippen dat het de potentiële kopers het beste uitkwam. Binnen drie maanden was het huis verkocht en overgedragen. Ik was maar zo’n 300 euro aan kosten kwijt.” Hij verkocht zijn woning wel in 2007.
Download in PDF "Digitaal je huis verkopen"
Steeds meer mensen verkopen zelf hun huis, met behulp van gespecialiseerde internetbedrijven. Maar je moet er wel tijd in steken, concludeert het tv-programma Kassa!
De courtage, zeg maar het salaris voor de makelaar, is doorgaans het grote struikelblok voor mensen die hun huis te koop willen aanbieden. Het is vaak een percentage – 1 tot 2 procent van de koopsom – en als het om dure woningen gaat, kan dat bedrag aardig oplopen. Tot duizenden euro’s. Om dat te vermijden, proberen steeds meer mensen hun huis eerst zelf te verkopen. Zonder hulp of met ondersteuning van een internetbedrijf en -makelaar, zoals bijvoorbeeld Huizenpartner.nl. Met hen maak je in een handomdraai een website met een uniek domeinnaam zoals bijvoorbeeld knushuis.nl, prachtiglandhuis.nl of weidsuitzicht.nl. Met een paar foto’s een een pakkende tekst is de site zo klaar. De woning kan zó het net op ,,en is door onze bemiddeling goed te vinden bij allehuizensites, zoals Funda, Woonplein Limburg, Huisplein, zoekallehuizen en Jaap.nl bijvoorbeeld. Met de laatste gegevens”, zegt Marwin Dekkers, eigenaar van Huizenpartner.nl, gevestigd in Sevenum. ,,Ook is belangrijk dat jouw huisgoed ‘zichtbaar’ is bij Google. Vergeet niet dat dié zoekmachine net zo goed belangrijk is bij woningzoekenden.”
Eerste indruk
Wie met Huizenpartner.nl in zee gaat, moet dus zelf de foto’s voor de website maken, de tekst schrijven en de rondleidingen geven aan potentiële kopers. Dekkers zorgt ervoor dat het huis op alle zoekmachines te vinden is en een mooi ‘te koop’-bord met je eigen domeinnaam in de voortuin heeft. Pimpt de foto’s en teksten indien nodig, maakt een fraaie digitale brochure, laat een waardebepaling van de woning maken en - afhankelijk van het gekozen servicepakket- verzorgt het koopcontract. Wie tijdens het traject vragen heeft, kan altijd bellen met de verkoopspecialisten en erkende NVM-makelaars, die telefonisch adviezen geven. ,,Op alle woningzoekmachines staat een korte beschrijving met de verwijzing naar die unieke site. De gelikte foto’s doen de rest. Want geloof me, de eerste indruk is bepalend. En wie slechte foto’s heeft, of rommelige kamers fotografeert, kan waarschijnlijk heel lang wachten op een koper”, vertelt Dekkers. Kosten voor deze internetverkoopservice: 35 euro per maand en afhankelijk van het gekozen verkooppakket: eenmalig 195 of 495 euro.
Zin
Uit een onderzoek naar dit soort internetbedrijven door het tvprogramma Kassa! blijkt dat het zelf verkopen via internet altijd goedkoper is. Echter: je moet er wel zin in hebben en tijd voor maken. Er komt geen makelaar bij je langs, om met jou het huis te bekijken. Alleen voor een waardebepaling. Dat kan een nadeel zijn, erkent ook Dekkers. ,,Je hebt eigenlijk twee groepen mensen die hun huis kwijt willen: de eerste groep bestaat uit relatief jongere mensen en huiseigenaren die al eens eerder hun woning verkocht hebben en bekend zijn met internet en verkoop. Mensen die alles zelf willen doen, tegen een scherpe prijs. De tweede groep wil juist met een ‘echt’ mens kunnen praten aan de keukentafel, alles uit handen geven en er zelf zo min mogelijk tijd mee kwijt zijn.”
Verjaardagsfeestje
Tachtig procent van de huizen wordt verkocht in een straal van twintig kilometer rondom de woningzoekende. Opvallen in de straat, mond-tot-mond reclame, lokale bladen, social media, verjaardagsfeestjes en schoolpleinpraatjes zijn dus uitermate belangrijk om het te verkopen huis onder de aandacht te brengen. ,,Wat is dan gemakkelijker om te zeggen: ‘kijk maar eens op liefhuisje.nl of exclusiefappartement.nl. Daar vind je alle informatie’”, vertelt Dekkers.
Tachtig procent van de huizen wordt verkocht in een straal van twintig kilometer rondom de woningzoekende. Opvallen in de straat, mond-tot-mond reclame, lokale bladen, social media, verjaardagsfeestjes en schoolpleinpraatjes zijn dus uitermate belangrijk om het te verkopen huis onder de aandacht te brengen. ,,Wat is dan gemakkelijker om te zeggen: ‘kijk maar eens op liefhuisje.nl of exclusiefappartement.nl. Daar vind je alle informatie’”, vertelt Dekkers.
KADER met reacties van Huizenpartner klanten
Joep Gommans uit Venlo verkocht dit jaar via Huizenpartner.nl twee woningen. Het eerste ging weg binnen vier weken en het andere binnen vier dagen. ,,Ik heb er hele goede ervaringen mee. Maar je hebt dan zelf ook veel invloed op de kwaliteit van je foto’s en kunt tijdens de rondleiding ook veel zelf vertellen.”
Arend-Jan van der Horst uit Eindhoven zag bij makelaars slechte foto’s van de huizen. ‘Dat kan ik zelf beter’ dacht hij. ,,Ik heb alles zelf gedaan, ook rondleidingen gegeven op tijdstippen dat het de potentiële kopers het beste uitkwam. Binnen drie maanden was het huis verkocht en overgedragen. Ik was maar zo’n 300 euro aan kosten kwijt.” Hij verkocht zijn woning wel in 2007.
woensdag 12 oktober 2011
"Door verslechterende markt meer nieuwe verkopers"
12 oktober 2011 Bron: Financieel Dagblad
Enthousiasme behoorlijk getemd
De boodschap van NVM is extra zuur, omdat het kabinet onlangs de overdrachtsbelasting verlaagde. In de zomer ontving NVM de verlaging nog met gejuich en sprak de makelaarsvereniging zelfs de verwachting uit dat door de maatregel 10% meer huizen zouden worden verkocht. Maar één kwartaal later is het enthousiasme behoorlijk getemd. In de afgelopen drie maanden nam het aantal transacties met slechts 4% toe. NVM wijt dat aan het fors gedaalde consumentenvertrouwen.
Ondertussen hekelt Hukker het werk van banken, en dan vooral van Rabobank. Kredietverstrekkers leveren geen maatwerk. Wie een huis koopt, kan 4,5 keer zijn jaarinkomen als lening krijgen, en daarin maakt het niet uit of het gaat om bijvoorbeeld een jonge academicus die in korte tijd veel meer gaat verdienen. Door de kredietregels zo strikt vast te houden wordt de huizenmarkt onnodig afgeremd, stelt Hukker.
Gesprekken AFM
Banken willen ook meer maatwerken leveren, zegt de Vereniging Nederlandse Banken (NVB) in een reactie. Maar dan moet wel duidelijk zijn hoever banken mogen gaan. Daarvoor volgen er gesprekken met de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
Door alle sombere berichten begint de consument zich anders te gedragen, beweert NVM. Waar de huiseigenaar eerst nog de verkoop van zijn woning uitstelde in afwachting van betere tijden, zetten sommigen nu juist wel hun pand te koop. Nog langer wachten betekent immers een nog grotere waardedaling.
Trek naar steden
Zelf doet de NVM geen voorspelling over hoeveel procent er nog van de woningwaarde af zal gaan. Wel signaleert Hukker duidelijk de trek naar de steden. Dit is vooral in Groningen te zien. Daar doet de stad het prima terwijl een paar kilometer buiten de stadsgrenzen de situatie veel slechter is. Vooral in provincie Friesland is de verkoop minimaal en dalen de prijzen fors.
'Hetzelfde zien we in Duitsland, in Frankrijk, in Turkije', zegt Hukker. 'Mensen trekken naar die plekken waar er werkgelegenheid is. Het kan zo zijn dat de prijzen in de krimpgebieden met 15% zakken, terwijl ze in Amsterdam maar met 2% dalen.'
[Ankie Spee-Hegger,
Er komen nog slechte tijden aan voor de huizenmarkt. Hoewel het kabinet de overdrachtsbelasting heeft verlaagd, blijven kopers terughoudend.
Dit heeft Ger Hukker, de voorzitter van makelaarsvereniging NVM gezegd bij de presentatie van de kwartaalcijfers. Hukker gaat ervan uit dat de woningmarkt in totaal zeven magere jaren doormaakt. Vooral gebieden met ontvolking ervaren flinke prijsdalingen, terwijl de huisverkopers vast blijven houden aan een té hoge vraagprijs. Makelaars moeten verkopers gaan bewegen om hun vraagprijs te verlagen, anders komt er helemaal geen beweging in de markt, aldus Hukker.
Enthousiasme behoorlijk getemd
De boodschap van NVM is extra zuur, omdat het kabinet onlangs de overdrachtsbelasting verlaagde. In de zomer ontving NVM de verlaging nog met gejuich en sprak de makelaarsvereniging zelfs de verwachting uit dat door de maatregel 10% meer huizen zouden worden verkocht. Maar één kwartaal later is het enthousiasme behoorlijk getemd. In de afgelopen drie maanden nam het aantal transacties met slechts 4% toe. NVM wijt dat aan het fors gedaalde consumentenvertrouwen.
Ondertussen hekelt Hukker het werk van banken, en dan vooral van Rabobank. Kredietverstrekkers leveren geen maatwerk. Wie een huis koopt, kan 4,5 keer zijn jaarinkomen als lening krijgen, en daarin maakt het niet uit of het gaat om bijvoorbeeld een jonge academicus die in korte tijd veel meer gaat verdienen. Door de kredietregels zo strikt vast te houden wordt de huizenmarkt onnodig afgeremd, stelt Hukker.
Gesprekken AFM
Banken willen ook meer maatwerken leveren, zegt de Vereniging Nederlandse Banken (NVB) in een reactie. Maar dan moet wel duidelijk zijn hoever banken mogen gaan. Daarvoor volgen er gesprekken met de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
Door alle sombere berichten begint de consument zich anders te gedragen, beweert NVM. Waar de huiseigenaar eerst nog de verkoop van zijn woning uitstelde in afwachting van betere tijden, zetten sommigen nu juist wel hun pand te koop. Nog langer wachten betekent immers een nog grotere waardedaling.
Trek naar steden
Zelf doet de NVM geen voorspelling over hoeveel procent er nog van de woningwaarde af zal gaan. Wel signaleert Hukker duidelijk de trek naar de steden. Dit is vooral in Groningen te zien. Daar doet de stad het prima terwijl een paar kilometer buiten de stadsgrenzen de situatie veel slechter is. Vooral in provincie Friesland is de verkoop minimaal en dalen de prijzen fors.
'Hetzelfde zien we in Duitsland, in Frankrijk, in Turkije', zegt Hukker. 'Mensen trekken naar die plekken waar er werkgelegenheid is. Het kan zo zijn dat de prijzen in de krimpgebieden met 15% zakken, terwijl ze in Amsterdam maar met 2% dalen.'
[Ankie Spee-Hegger,
Dus opvallend onderscheiden van jouw woning t.o.v. de rest van het ruime aanbod wordt steeds belangrijker. Dat is nu net onze rol als Huizenpartner.]
woensdag 5 oktober 2011
Gevelreiniging en vervanging van voegwerk zijn een gevaar voor de gevel
27 september 2011 Bron: NVM
Op veel plekken wordt hard gewerkt wordt aan het opknappen van allerhande gevels. Hierbij worden regelmatig ook de gevels gereinigd, omdat men het aanwezige patina als negatief ervaart. Vaak gaat men ook over tot een volledige vervanging van het voegwerk, dat meestal nog in goede conditie is. De gevels tonen weer fris en kunnen, althans, zo denkt men, er weer lange tijd tegen aan.
Belangrijk om te constateren is dat wat voor de ene gevel en/of materiaal een geschikte reinigingsmethode is, een andere gevel of materiaal ernstig kan beschadigen. Het is daarom niet mogelijk om een uniforme reinigingsmethode aan te geven.
Deze stenen ogen mooi schoon, maar er is ook duidelijk schade zichtbaar. De bakhuid van de stenen is op veel plaatsen aangetast, waardoor weer en wind snel schade kunnen aanrichten.
Voegwerk
Gelijktijdig met het reinigen vervangt men steeds vaker het complete voegwerk, zelfs als dit nog (grotendeels) in goede conditie is. Dit resulteert vaak in onnodige schade aan gevels. Zo gebruiken veel gevelbedrijven te grove middelen om de voegen uit te slijpen, hierdoor lopen de stenen schade op. De moderne voeg is veelal ook niet goed verenigbaar met het oudere metselwerk. Veel bedrijven passen de samenstelling van de nieuwe voeg namelijk niet aan het oude werk aan, waardoor de voeg niet voldoende hecht en er eenvoudig schade ontstaat. Om de ontstane (vocht)schade op te vangen wordt na het reinigen en voegen vaak een waterwerende laag, een zogenaamde hydrofobeerlaag, op de gevel aangebracht. Deze doet meestal ook meer kwaad dan goed.
Alleen deskundig bedrijf
Voor een duurzaam vastgoedbeheer is een terughoudende omgang met de genoemde werkzaamheden noodzakelijk. Herstel van het voegwerk kan, wanneer dit nodig is, het beste alleen plaatselijk en met dezelfde materialen als het bestaande werk gebeuren. Mocht gevelreiniging echt gewenst zijn, dan dient altijd een deskundig bedrijf ingeschakeld te worden. Belangrijk is om niet in zee te gaan met het bedrijf dat de goedkoopste offerte heeft, maar om te kiezen voor iemand die heeft bewezen om zonder schade te kunnen reinigen. Helaas kunnen slechts weinig bedrijven dat zeggen.
Een goed bedrijf zal eerst een proefvlak voorleggen, dat een (onafhankelijke) deskundige op schade kan beoordelen. Ook is duidelijk dat de beste reinigers er niet op uit zijn de gevels ‘als nieuw’ te maken, maar juist de ouderdom van een gevel na behandeling zichtbaar laten. Op die manier wordt een aantasting van de baklaag voorkomen. Zie bij twijfel over de gevolgen voor de gevel altijd af van reiniging. Schade door gevelreiniging is namelijk nooit meer volledig te herstellen.
Auteur: Norman Vervat van Erfgoedvereniging Heemschut, Commissie Amsterdam
Voor meer informatie kunt u mailen naar: vervat2000@yahoo.com
woensdag 28 september 2011
VNG: 10 punten voor betere woningmarkt
28 september 2011 Bron: Gemeente.nu
De VNG (Vereniging Nederlandse gemeenten) heeft een tienpuntenplan voor een betere woningmarkt aangeboden aan de Tweede Kamer. Deze voorstellen zijn een reactie op de woonvisie die het kabinet in juli van dit jaar presenteerde.
De VNG mist in deze visie van het kabinet een integrale aanpak van knelpunten op de woningmarkt, terwijl de gestagneerde woningmarkt hier wel om vraagt.
De belangrijke punten zijn volgens de VNG:
•Gemeenten moeten ruimtelijke ontwikkeling kunnen financieren
•Borg de positie van de corporaties
•Zet in op wonen met zorg
•Bied meer ruimte voor woningbouw
•Verbeter de particuliere woningvoorraad
•Zet meer in op energiebesparing
•Zorg voor huisvesting van arbeidsmigranten
•Zorg voor huisvesting van statushouders
•Ontwikkel instrumenten voor grondbeleid
•Vereenvoudig het omgevingsrecht
Betere woningmarkt
De VNG wil met deze tien punten bijdragen aan een betere woningmarkt, met voldoende mogelijkheden voor gemeenten om de verantwoordelijkheden op zich te nemen die het kabinet bij hen neerlegt.
De vereniging verwacht van het kabinet een actieve houding om gemeenten en anderen in staat te stellen de markt weer vlot te trekken.
De VNG (Vereniging Nederlandse gemeenten) heeft een tienpuntenplan voor een betere woningmarkt aangeboden aan de Tweede Kamer. Deze voorstellen zijn een reactie op de woonvisie die het kabinet in juli van dit jaar presenteerde. De belangrijke punten zijn volgens de VNG:
•Gemeenten moeten ruimtelijke ontwikkeling kunnen financieren
•Borg de positie van de corporaties
•Zet in op wonen met zorg
•Bied meer ruimte voor woningbouw
•Verbeter de particuliere woningvoorraad
•Zet meer in op energiebesparing
•Zorg voor huisvesting van arbeidsmigranten
•Zorg voor huisvesting van statushouders
•Ontwikkel instrumenten voor grondbeleid
•Vereenvoudig het omgevingsrecht
Betere woningmarkt
De VNG wil met deze tien punten bijdragen aan een betere woningmarkt, met voldoende mogelijkheden voor gemeenten om de verantwoordelijkheden op zich te nemen die het kabinet bij hen neerlegt.
De vereniging verwacht van het kabinet een actieve houding om gemeenten en anderen in staat te stellen de markt weer vlot te trekken.
donderdag 22 september 2011
Eerst de presentatie op orde, dan de verkoop in
22 september 2011 Bron: Leo van de Pas
Uitgangspunt van de all-inclusive makelaar van WoningMarketeer is dat een woning min of meer al op Funda verkocht wordt. "Daarom moet een huis maximaal gepresenteerd worden en zo goed mogelijk aansluiten bij de aspirant koper", aldus Kjeld Hoogveld van de WoningMarketeer. "We vragen de verkoper daarom de woning te optimaliseren aan de hand van een stappenplan dat wij samenstellen per woning."
"De all-inclusive makelaar is eigenlijk ontstaan vanuit de vraag van diverse verkopende partijen. Zij gaven aan ontevreden te zijn over de verkoop van hun woning, vaak omdat ze het gevoel hadden dat de makelaar te veel zat af te wachten zonder initiatief te nemen."
ANALYSE + STAPPENPLAN
"Wij werken op een paar manieren anders dan de 'traditionele' makelaar. Wij beginnen met een gedegen analyse van de woning en maken op basis daarvan een uitgebreid stappenplan, waarmee de woning verkoopklaar gemaakt moet worden. Wanneer de verkoper hier niet in mee wil gaan, nemen we de verkoopopdracht niet in behandeling."
OPTIMALE PRESENTATIE
"Te vaak wordt amper iets aan de woning gedaan voor hij te koop gezet wordt. Wij zijn erg kritisch naar de verkoper als het gaat over verkoopklaar maken. Wij vinden dat een woning zo optimaal mogelijk gepresenteerd moet worden. Je hebt tenslotte maar één kans om het goed te doen."
MUUR VERWIJDEREN
"De kosten die wij berekenen zijn per vierkante meter, wij rekenen geen courtage. Zo weten onze klanten vooraf wat de kosten zijn. Vanuit ons stappenplan kan het zijn dat de verkopende partij kosten moet maken om de woning verkoopklaar te krijgen. Over het algemeen is 90 procent van de adviezen gericht op opruimen, op meters laten zien. Maar het kan voorkomen dat we iemand vragen een muur te verven, vieze vloerbedekking te verwijderen, iets aan de stank te doen en in het meest extreme geval een muurtje te verwijderen."
HET VERSCHIL
"Ik vergelijk de verkoop van een woning wel eens met die van een auto. Voor je die gaat verkopen haal je hem toch ook door de wasstraat, was je zijn banden, zet je hem in de wax en stofzuig je hem van binnen? Je presenteert hem zo goed mogelijk, en dat willen wij met woningen ook. Wij werken daarom ook altijd met professionele fotografen. Vaak wordt het uit kostenoverweging door een makelaar zelf gedaan, maar je ziet echt het verschil. Ook maken wij plattegronden met daarin een mogelijke inrichting. De koper moet het plaatje kunnen zien, het beleven."
TERMIJN
Als de woning na twee jaar niet verkocht is, is de verkopende partij vrij om te gaan en staan waar hij wil. Hij zit dan niet meer aan een contract met ons vast. Maar we doen er echt alles aan om de verkoop te bevorderen en die termijn nooit te overschrijden."
NAUW CONTACT
"Wij houden hoe dan ook altijd nauw contact met de verkopende partij, door bijvoorbeeld op gezette tijden verkoopvergaderingen te houden met alle betrokken partijen. Afspraken en ideeën worden in notulen opgenomen en aan de betrokkenen per mail toegezonden. Hierdoor weet iedereen wat hij of zij de komende periode moet doen en zijn er nooit misverstanden. Bij veel makelaars gaat het hier mis, die houden hun klanten niet op de hoogte en die worden daar heel onzeker en angstig van."
TUSSEN MAKELAAR EN VERKOPER
"Vorig jaar zijn wij gestart met dit initiatief, eerst als pilotproject. De reacties waren divers: de consument reageerde meteen heel positief maar makelaars waren er eerst nogal sceptisch over. Logisch, want wij worden vaak ingehuurd door de verkopende partij, die advies wil over de verkoop van zijn woning. Op zo'n moment staan wij dus tussen verkopende partij en makelaar in. Makelaars voelen zich in eerste instantie gecontroleerd en op de vingers gekeken en dat zijn ze niet gewend."
SAMEN
"Inmiddels zijn makelaars positiever over ons, ze zien namelijk dat het voordelen kan hebben om samen bezig te zijn met de verkoop van een woning. Wij zien makelaars daardoor persoonlijk groeien. Het is toch ook prettig, dat wanneer je met de handen in het haar zit omdat de verkoop niet wil vlotten, er iemand is om dit mee te delen? Om samen een oplossing te bedenken. Wij werken dan ook graag samen met makelaars vanaf het moment dat een woning in de verkoop wordt genomen."
[Ankie Spee-Hegger, dat kan dus ook met onze verkooptips http://www.huizenpartner.nl/WoningVerkopen/Pakkende-verkoopteksten-voor-uw-woning.aspx en de extra van optimale digitale promotie inclusief Funda (voor NVM comfort of NVM Garantpakket), maar mond-tot-mond, straat, eigen regio en Google blijken zeker zo belangrijk als Funda. Tevens is in het koopproces belangrijk dat familie en vrienden de woning snel kunnen inzien via de 'eigen website' om de nieuwe eigenaar te versterken in zijn keuzeproces....
met het Huizenpartner Comfort pakket heeft u die tools gewoon direct in handen]
Uitgangspunt van de all-inclusive makelaar van WoningMarketeer is dat een woning min of meer al op Funda verkocht wordt. "Daarom moet een huis maximaal gepresenteerd worden en zo goed mogelijk aansluiten bij de aspirant koper", aldus Kjeld Hoogveld van de WoningMarketeer. "We vragen de verkoper daarom de woning te optimaliseren aan de hand van een stappenplan dat wij samenstellen per woning.""De all-inclusive makelaar is eigenlijk ontstaan vanuit de vraag van diverse verkopende partijen. Zij gaven aan ontevreden te zijn over de verkoop van hun woning, vaak omdat ze het gevoel hadden dat de makelaar te veel zat af te wachten zonder initiatief te nemen."
ANALYSE + STAPPENPLAN
"Wij werken op een paar manieren anders dan de 'traditionele' makelaar. Wij beginnen met een gedegen analyse van de woning en maken op basis daarvan een uitgebreid stappenplan, waarmee de woning verkoopklaar gemaakt moet worden. Wanneer de verkoper hier niet in mee wil gaan, nemen we de verkoopopdracht niet in behandeling."
OPTIMALE PRESENTATIE
"Te vaak wordt amper iets aan de woning gedaan voor hij te koop gezet wordt. Wij zijn erg kritisch naar de verkoper als het gaat over verkoopklaar maken. Wij vinden dat een woning zo optimaal mogelijk gepresenteerd moet worden. Je hebt tenslotte maar één kans om het goed te doen."
MUUR VERWIJDEREN
"De kosten die wij berekenen zijn per vierkante meter, wij rekenen geen courtage. Zo weten onze klanten vooraf wat de kosten zijn. Vanuit ons stappenplan kan het zijn dat de verkopende partij kosten moet maken om de woning verkoopklaar te krijgen. Over het algemeen is 90 procent van de adviezen gericht op opruimen, op meters laten zien. Maar het kan voorkomen dat we iemand vragen een muur te verven, vieze vloerbedekking te verwijderen, iets aan de stank te doen en in het meest extreme geval een muurtje te verwijderen."
HET VERSCHIL
"Ik vergelijk de verkoop van een woning wel eens met die van een auto. Voor je die gaat verkopen haal je hem toch ook door de wasstraat, was je zijn banden, zet je hem in de wax en stofzuig je hem van binnen? Je presenteert hem zo goed mogelijk, en dat willen wij met woningen ook. Wij werken daarom ook altijd met professionele fotografen. Vaak wordt het uit kostenoverweging door een makelaar zelf gedaan, maar je ziet echt het verschil. Ook maken wij plattegronden met daarin een mogelijke inrichting. De koper moet het plaatje kunnen zien, het beleven."
TERMIJN
Als de woning na twee jaar niet verkocht is, is de verkopende partij vrij om te gaan en staan waar hij wil. Hij zit dan niet meer aan een contract met ons vast. Maar we doen er echt alles aan om de verkoop te bevorderen en die termijn nooit te overschrijden."
NAUW CONTACT
"Wij houden hoe dan ook altijd nauw contact met de verkopende partij, door bijvoorbeeld op gezette tijden verkoopvergaderingen te houden met alle betrokken partijen. Afspraken en ideeën worden in notulen opgenomen en aan de betrokkenen per mail toegezonden. Hierdoor weet iedereen wat hij of zij de komende periode moet doen en zijn er nooit misverstanden. Bij veel makelaars gaat het hier mis, die houden hun klanten niet op de hoogte en die worden daar heel onzeker en angstig van."
TUSSEN MAKELAAR EN VERKOPER
"Vorig jaar zijn wij gestart met dit initiatief, eerst als pilotproject. De reacties waren divers: de consument reageerde meteen heel positief maar makelaars waren er eerst nogal sceptisch over. Logisch, want wij worden vaak ingehuurd door de verkopende partij, die advies wil over de verkoop van zijn woning. Op zo'n moment staan wij dus tussen verkopende partij en makelaar in. Makelaars voelen zich in eerste instantie gecontroleerd en op de vingers gekeken en dat zijn ze niet gewend."
SAMEN
"Inmiddels zijn makelaars positiever over ons, ze zien namelijk dat het voordelen kan hebben om samen bezig te zijn met de verkoop van een woning. Wij zien makelaars daardoor persoonlijk groeien. Het is toch ook prettig, dat wanneer je met de handen in het haar zit omdat de verkoop niet wil vlotten, er iemand is om dit mee te delen? Om samen een oplossing te bedenken. Wij werken dan ook graag samen met makelaars vanaf het moment dat een woning in de verkoop wordt genomen."
[Ankie Spee-Hegger, dat kan dus ook met onze verkooptips http://www.huizenpartner.nl/WoningVerkopen/Pakkende-verkoopteksten-voor-uw-woning.aspx en de extra van optimale digitale promotie inclusief Funda (voor NVM comfort of NVM Garantpakket), maar mond-tot-mond, straat, eigen regio en Google blijken zeker zo belangrijk als Funda. Tevens is in het koopproces belangrijk dat familie en vrienden de woning snel kunnen inzien via de 'eigen website' om de nieuwe eigenaar te versterken in zijn keuzeproces....
met het Huizenpartner Comfort pakket heeft u die tools gewoon direct in handen]
woensdag 21 september 2011
Afstand van bedenktijd bij nogmaals aangaan van koopovereenkomst rechtsgeldig ?
13 september 2011 Bron: Formaat notarissen
K heeft van V een appartement gekocht. De koopovereenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat er op enig moment geen splitsingsvergunning is verleend. De splitsingsvergunning is op enig moment (nog) niet verleend. V en K sluiten daarom een nieuwe koopovereenkomst waarbij K afstand doet van de hem op grond van art. 7:2 BW toekomende bedenktijd. K ontbindt deze overeenkomst niettemin met een beroep op art. 7:2 BW. Kan dit?
Koper K heeft van verkoper V een appartement gekocht. De koopovereenkomst is gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat er op enig moment geen splitsingsvergunning is verleend. K geniet daarnaast natuurlijk de “3 daagse bedenktijd” op grond van art. 7:2 BW. De splitsingsvergunning is op enig moment (nog) niet verleend. V en K sluiten daarom een nieuwe koopovereenkomst. De bepaling inzake de bedenktijd wordt in deze overeenkomst doorgehaald. Nog binnen het verstrijken van de termijn van de (hem op grond van de nieuwe koopovereenkomst niet toekomende) bedenktijd ontbindt K de koopovereenkomst niettemin met een beroep op art. 7:2 BW. V vordert daarop van K in rechte schadevergoeding wegens wanprestatie.
Hof Amsterdam, 14 juni 2011, LJN BR1224
K heeft van V een appartement gekocht. De koopovereenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat er op enig moment geen splitsingsvergunning is verleend. De splitsingsvergunning is op enig moment (nog) niet verleend. V en K sluiten daarom een nieuwe koopovereenkomst waarbij K afstand doet van de hem op grond van art. 7:2 BW toekomende bedenktijd. K ontbindt deze overeenkomst niettemin met een beroep op art. 7:2 BW. Kan dit?
Koper K heeft van verkoper V een appartement gekocht. De koopovereenkomst is gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat er op enig moment geen splitsingsvergunning is verleend. K geniet daarnaast natuurlijk de “3 daagse bedenktijd” op grond van art. 7:2 BW. De splitsingsvergunning is op enig moment (nog) niet verleend. V en K sluiten daarom een nieuwe koopovereenkomst. De bepaling inzake de bedenktijd wordt in deze overeenkomst doorgehaald. Nog binnen het verstrijken van de termijn van de (hem op grond van de nieuwe koopovereenkomst niet toekomende) bedenktijd ontbindt K de koopovereenkomst niettemin met een beroep op art. 7:2 BW. V vordert daarop van K in rechte schadevergoeding wegens wanprestatie.De rechter geeft aan dat de bedenktijd ertoe dient een koper te beschermen tegen een overhaaste beslissing. V’s argument dat K een dergelijke bescherming niet meer nodig heeft op het moment dat hij de koop nogmaals sluit, snijdt daarom hout. V is voorts van mening dat de bedenktijd (ex art. 7:2 lid 2 slotzin BW) niet wederom ontstaat, nu de tweede koopovereenkomst is gesloten binnen een termijn van zes maanden na de eerste. Deze situatie is echter volgens de rechter in het geheel niet aan de orde. De eerste koopovereenkomst is namelijk van rechtswege ontbonden door vervulling van de ontbindende voorwaarde en niet door K met een beroep op de bedenktijd. Verder, zo stelt V, heeft K afstand gedaan van de bedenktijd. Volgens de rechter laat art. 7:2 lid 4 BW hierover géén misverstand bestaan: de bedenktijd kan niet op een dergelijke manier opzij worden geschoven, uitzondering daargelaten! En van een uitzondering als bedoeld in art. 7:2 lid 4 BW, is volgens de rechter in casu geen sprake.
De rechter wijst de vordering van V derhalve af.
woensdag 14 september 2011
Weinig openheid van hypotheekadviseurs
19 augustus 2011 Bron: Consumentenbond
Openheid in de financiële sector over de verdiensten is nog ver te zoeken. Slechts 154 van de 1400 benaderde hypotheekadviseurs werkten mee aan een onderzoek van de Consumentenbond naar de kosten voor advies en bemiddeling bij hypotheken en oudedagsvoorzieningen. De Consumentenbond roept de sector op niet langer zijn kop in het zand te steken en nu eindelijk open te zijn over de kwaliteit én de prijs van hun adviezen. Daar hebben consumenten wettelijk recht op.
Hypotheekadviseurs stellen dat een goed advies maatwerk is, waarbij de kwaliteit voorop zou moeten staan en niet de prijs. De Consumentenbond onderschrijft dit uitgangspunt. Toch hebben consumenten behoefte aan inzicht in de kosten zeker met allerhande nieuwe en directe vormen van betaling die er zijn en gaan komen. Iedereen wil toch van te voren weten wat een advies ongeveer gaat kosten?
Een hypotheek voor Pim en Lia
154 tussenpersonen bogen zich over een hypotheekadvies en -bemiddeling voor de fictieve Pim en Lia. Het stel wil een hypotheek van €350.000; dat is 110% van de waarde van de woning. Ze kiezen voor 50% bankspaarhypotheek en 50% aflossingsvrije hypotheek met een rentevastperiode van 10 jaar, inclusief een overlijdensrisicoverzekering. De tussenpersonen werd gevraagd hoeveel tijd ze nodig dachten te hebben voor een advies aan Pim en Lia. Ze kwamen gemiddeld uit op 24 uur. Ze rekenden daarvoor gemiddeld €2800 bij een vast bedrag, €122 per uur (wat neerkomt op ruim €2900) of zo'n €3000 op provisiebasis.
Begrijp je geld?!
Na jaren van schandalen met torenhoge provisies brengen veel financieel adviseurs, vooruitlopend op het wettelijk provisieverbod in 2013, op een andere manier geld in rekening voor hun diensten, namelijk via een uurtarief, abonnement of vast bedrag. Consumenten moeten daarom nu al zelf letten op de kosten van een hypotheekadvies en dit advies zelf kunnen beoordelen op redelijkheid. In zijn campagne Begrijp je geld?! Weet waar je voor tekent. vraagt de Consumentenbond daarom aandacht voor dit onderwerp. In 2009 dacht 5% van de ruim 1200 ondervraagde consumenten nog dat financieel advies gratis was. De Consumentenbond publiceert op zijn website een stappenplan om een betrouwbare adviseur te vinden en een goed advies te krijgen.
Openheid in de financiële sector over de verdiensten is nog ver te zoeken. Slechts 154 van de 1400 benaderde hypotheekadviseurs werkten mee aan een onderzoek van de Consumentenbond naar de kosten voor advies en bemiddeling bij hypotheken en oudedagsvoorzieningen. De Consumentenbond roept de sector op niet langer zijn kop in het zand te steken en nu eindelijk open te zijn over de kwaliteit én de prijs van hun adviezen. Daar hebben consumenten wettelijk recht op.
Hypotheekadviseurs stellen dat een goed advies maatwerk is, waarbij de kwaliteit voorop zou moeten staan en niet de prijs. De Consumentenbond onderschrijft dit uitgangspunt. Toch hebben consumenten behoefte aan inzicht in de kosten zeker met allerhande nieuwe en directe vormen van betaling die er zijn en gaan komen. Iedereen wil toch van te voren weten wat een advies ongeveer gaat kosten?
Een hypotheek voor Pim en Lia
154 tussenpersonen bogen zich over een hypotheekadvies en -bemiddeling voor de fictieve Pim en Lia. Het stel wil een hypotheek van €350.000; dat is 110% van de waarde van de woning. Ze kiezen voor 50% bankspaarhypotheek en 50% aflossingsvrije hypotheek met een rentevastperiode van 10 jaar, inclusief een overlijdensrisicoverzekering. De tussenpersonen werd gevraagd hoeveel tijd ze nodig dachten te hebben voor een advies aan Pim en Lia. Ze kwamen gemiddeld uit op 24 uur. Ze rekenden daarvoor gemiddeld €2800 bij een vast bedrag, €122 per uur (wat neerkomt op ruim €2900) of zo'n €3000 op provisiebasis.
Begrijp je geld?!
Na jaren van schandalen met torenhoge provisies brengen veel financieel adviseurs, vooruitlopend op het wettelijk provisieverbod in 2013, op een andere manier geld in rekening voor hun diensten, namelijk via een uurtarief, abonnement of vast bedrag. Consumenten moeten daarom nu al zelf letten op de kosten van een hypotheekadvies en dit advies zelf kunnen beoordelen op redelijkheid. In zijn campagne Begrijp je geld?! Weet waar je voor tekent. vraagt de Consumentenbond daarom aandacht voor dit onderwerp. In 2009 dacht 5% van de ruim 1200 ondervraagde consumenten nog dat financieel advies gratis was. De Consumentenbond publiceert op zijn website een stappenplan om een betrouwbare adviseur te vinden en een goed advies te krijgen.
zaterdag 6 augustus 2011
Gekke foto`s stimuleren verkoop woning?
5 augustus 2011 Bron: Algemeen Dagblad
Wie zijn woning op de woningenverkoopsite Funda verkocht wil hebben, kan zijn huis op een opvallende manier presenteren. Daar zijn al diverse voorbeelden van te zien. Zo is er een foto met de restanten van een politieonderzoek naar een moord terug te vinden op de site. Of Spiderman die tegen een wand klimt.
Internetforum fok.nl heeft er een discussieserie van gemaakt met ondertussen al 62 afleveringen en duizenden foto`s. Op de afbeelden is te zien hoe de Nederlandse huizenkoper zich op Funda presenteert.
Er zijn foto`s met huiskamers die uit alleen maar hertengeweien bestaan, een huiskamer waar de twee brommende mannetjes uit de Muppetshow aan de muur hangen of opknappertjes uit de RTL-serie `Help, mijn man is klusser`.
Wie zijn woning op de woningenverkoopsite Funda verkocht wil hebben, kan zijn huis op een opvallende manier presenteren. Daar zijn al diverse voorbeelden van te zien. Zo is er een foto met de restanten van een politieonderzoek naar een moord terug te vinden op de site. Of Spiderman die tegen een wand klimt. Een bijzondere salontafel. Of dit uitnodigt tot extra bezichtigingen?
Voor meer interessante/vreemde foto's kijk op http://forum.fok.nl/topicchain/53
Voor meer interessante/vreemde foto's kijk op http://forum.fok.nl/topicchain/53
Internetforum fok.nl heeft er een discussieserie van gemaakt met ondertussen al 62 afleveringen en duizenden foto`s. Op de afbeelden is te zien hoe de Nederlandse huizenkoper zich op Funda presenteert.
[Ankie Spee-Hegger, Huizenpartner.nl: Wij adviseren om reële foto's te plaatsen en geen gekke taferelen uit de kast te halen om uw woning te presenteren. Belangrijk is om de foto's op een perfecte manier te nemen. Maak hierbij gebruik van de Huizenpartner toolkit met handig tips. Kijk op http://www.huizenpartner.nl/WoningVerkopen/DirectVerkopen.aspx]
vrijdag 1 juli 2011
Overdrachtsbelasting gaat omlaag van 6 % naar 2 %
1 juli 2011 Bron: NVM
De ministerraad heeft vrijdagmiddag 1 juli 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting gaat wijzigen.
Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De overdrachtsbelasting gaat voor één jaar omlaag van zes naar twee procent. De marktwerking op de huurmarkt verbetert, onder meer door het voor huurders gemakkelijker te maken een woning te kopen.
Woonvisie
De ministerraad heeft op voorstel van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en staatssecretaris Weekers van Financiën ingestemd met toezending aan de Tweede Kamer van de Woonvisie. Het kabinet constateert daarin dat de bouw- en woningmarkt momenteel niet goed functioneren. Dat is versterkt door de financiële en economische crisis. Daardoor zijn de investeringen afgenomen, is de doorstroming sterk verminderd en is het woningtekort toegenomen.
Daarom is een heroriëntatie van het woonbeleid nodig. Daarbij kiest het kabinet voor de volgende uitgangspunten: meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Dat moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt.
Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting
Het kabinet wil het eigenwoningbezit bevorderen omdat dit bijdraagt aan opbouwen van eigen vermogen, de zelfredzaamheid van burgers en de leefbaarheid van buurten en wijken. Om het vertrouwen in de koopmarkt te versterken wordt de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd. Voor de periode van 15 juni 2011 tot 15 juni 2012 gaat het tarief van zes naar twee procent. Het moment van de juridische overdracht van de woning is daarbij bepalend.
De lagere overdrachtsbelasting is zowel gunstig voor starters op de woningmarkt - bijvoorbeeld huurders die een woning willen kopen - als voor doorstromers, omdat die hun oude woning gemakkelijker kunnen verkopen. In combinatie met het handhaven van de hypotheekrenteaftrek moet de verlaging van de overdrachtsbelasting leiden tot een impuls voor de woningmarkt.
Huurmarkt
Om de keuzevrijheid op de huurmarkt te verbeteren, neemt het kabinet maatregelen ter bevordering van de doorstroming. Huurders met hogere inkomens krijgen in de sociale huursector te maken met een extra huurverhoging van maximaal vijf procent. Dit ontmoedigt het 'scheefwonen' en zorgt ervoor dat voor lage en middeninkomens voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. In zogeheten schaarstegebieden mag de huur worden verhoogd met maximaal 25 huurpunten zodat er een betere relatie tussen de prijs en de gewildheid ontstaat. Verder werkt het kabinet aan een recht voor huurders om hun woning tegen een redelijke prijs van de woningcorporatie te kopen.
Verder wil het kabinet de investeringen op de bouw- en woningmarkt stimuleren. Vooral door zo veel mogelijk belemmeringen in de regelgeving weg te nemen. Maar ook de bouwsector zelf zal van de gelegenheid gebruik moeten maken door te innoveren, bijvoorbeeld door efficiënter te werken en de kosten beter te beheersen. Ook komt er meer ruimte voor woningbouw op kleine schaal en particulier opdrachtgeverschap. Het kabinet vereenvoudigt tevens de bouwregels en bouwprocedures en bevordert energiebesparing van woningen en gebouwen, mede ter verlaging van de woonlasten.
Standpunt NVM
De NVM heeft bijzondere waardering voor de snelheid waarmee het kabinet dit besluit heeft genomen. Om dit te onderstrepen heeft de NVM vandaag een speciaal daarvoor gemaakte taart laten bezorgen bij de ministerraad.
Ger Hukker noemde het “Geweldig nieuws. Hier hebben we lang voor gepleit. Ook in de afgelopen weken intensief achter de schermen, tijdens onze gesprekken met de betrokken ministeries en Kamerleden. Het vergt lange adem. Maar deze maatregel is net wat de woningmarkt nu nodig heeft. Dit feestje gaan we vieren."
De ministerraad heeft vrijdagmiddag 1 juli 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting gaat wijzigen.
Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De overdrachtsbelasting gaat voor één jaar omlaag van zes naar twee procent. De marktwerking op de huurmarkt verbetert, onder meer door het voor huurders gemakkelijker te maken een woning te kopen.
Woonvisie
De ministerraad heeft op voorstel van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en staatssecretaris Weekers van Financiën ingestemd met toezending aan de Tweede Kamer van de Woonvisie. Het kabinet constateert daarin dat de bouw- en woningmarkt momenteel niet goed functioneren. Dat is versterkt door de financiële en economische crisis. Daardoor zijn de investeringen afgenomen, is de doorstroming sterk verminderd en is het woningtekort toegenomen.
Daarom is een heroriëntatie van het woonbeleid nodig. Daarbij kiest het kabinet voor de volgende uitgangspunten: meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Dat moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt.
Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting
Het kabinet wil het eigenwoningbezit bevorderen omdat dit bijdraagt aan opbouwen van eigen vermogen, de zelfredzaamheid van burgers en de leefbaarheid van buurten en wijken. Om het vertrouwen in de koopmarkt te versterken wordt de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd. Voor de periode van 15 juni 2011 tot 15 juni 2012 gaat het tarief van zes naar twee procent. Het moment van de juridische overdracht van de woning is daarbij bepalend.
De lagere overdrachtsbelasting is zowel gunstig voor starters op de woningmarkt - bijvoorbeeld huurders die een woning willen kopen - als voor doorstromers, omdat die hun oude woning gemakkelijker kunnen verkopen. In combinatie met het handhaven van de hypotheekrenteaftrek moet de verlaging van de overdrachtsbelasting leiden tot een impuls voor de woningmarkt.
Huurmarkt
Om de keuzevrijheid op de huurmarkt te verbeteren, neemt het kabinet maatregelen ter bevordering van de doorstroming. Huurders met hogere inkomens krijgen in de sociale huursector te maken met een extra huurverhoging van maximaal vijf procent. Dit ontmoedigt het 'scheefwonen' en zorgt ervoor dat voor lage en middeninkomens voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. In zogeheten schaarstegebieden mag de huur worden verhoogd met maximaal 25 huurpunten zodat er een betere relatie tussen de prijs en de gewildheid ontstaat. Verder werkt het kabinet aan een recht voor huurders om hun woning tegen een redelijke prijs van de woningcorporatie te kopen.
Verder wil het kabinet de investeringen op de bouw- en woningmarkt stimuleren. Vooral door zo veel mogelijk belemmeringen in de regelgeving weg te nemen. Maar ook de bouwsector zelf zal van de gelegenheid gebruik moeten maken door te innoveren, bijvoorbeeld door efficiënter te werken en de kosten beter te beheersen. Ook komt er meer ruimte voor woningbouw op kleine schaal en particulier opdrachtgeverschap. Het kabinet vereenvoudigt tevens de bouwregels en bouwprocedures en bevordert energiebesparing van woningen en gebouwen, mede ter verlaging van de woonlasten.
Standpunt NVM
De NVM heeft bijzondere waardering voor de snelheid waarmee het kabinet dit besluit heeft genomen. Om dit te onderstrepen heeft de NVM vandaag een speciaal daarvoor gemaakte taart laten bezorgen bij de ministerraad.
Ger Hukker noemde het “Geweldig nieuws. Hier hebben we lang voor gepleit. Ook in de afgelopen weken intensief achter de schermen, tijdens onze gesprekken met de betrokken ministeries en Kamerleden. Het vergt lange adem. Maar deze maatregel is net wat de woningmarkt nu nodig heeft. Dit feestje gaan we vieren."
woensdag 22 juni 2011
Minister Donner: Einde aan overdrachtsbelasting
22 juni 2011 Bron: NRC.nl
Het kabinet denkt erover de overdrachtsbelasting, de 6 procent taks die moet worden betaald bij aankoop van onroerend goed, gedeeltelijk of in zijn geheel af te schaffen.
Donner wil de overdrachtsbelasting afschaffen.
'De verhuisboete van 6 procent mag verdwijnen. Maar verwacht niet dat de huizenmarkt hierdoor sterk zal opleven.'
Minister Piet Hein Donner (CDA, Binnenlandse Zaken) zet in zijn 'Woonvisie' drie mogelijkheden uiteen: een volledige afschaffing, een gedeeltelijke afschaffing, of een vrijstelling voor starters op de huizenmarkt.
De maatregel is bedoeld om de huizenmarkt weer vlot te trekken. Voordat een besluit over de kwestie kan worden genomen, moet worden gekeken naar de financiering, schrijft De Telegraaf woensdag.
Onbetaalbaar
De belasting levert de overheid per jaar 3,5 miljard euro op en het ministerie van Financiën vreest dat afschaffing onbetaalbaar is. Temeer omdat er geen geld kan worden gehaald bij de hypotheekrenteaftrek; het kabinet heeft beloofd die met rust te laten.
Een eerste versie van het plan is nog niet besproken in de ministerraad.
Het kabinet denkt erover de overdrachtsbelasting, de 6 procent taks die moet worden betaald bij aankoop van onroerend goed, gedeeltelijk of in zijn geheel af te schaffen.
Donner wil de overdrachtsbelasting afschaffen.
'De verhuisboete van 6 procent mag verdwijnen. Maar verwacht niet dat de huizenmarkt hierdoor sterk zal opleven.'
Minister Piet Hein Donner (CDA, Binnenlandse Zaken) zet in zijn 'Woonvisie' drie mogelijkheden uiteen: een volledige afschaffing, een gedeeltelijke afschaffing, of een vrijstelling voor starters op de huizenmarkt.
De maatregel is bedoeld om de huizenmarkt weer vlot te trekken. Voordat een besluit over de kwestie kan worden genomen, moet worden gekeken naar de financiering, schrijft De Telegraaf woensdag.
Onbetaalbaar
De belasting levert de overheid per jaar 3,5 miljard euro op en het ministerie van Financiën vreest dat afschaffing onbetaalbaar is. Temeer omdat er geen geld kan worden gehaald bij de hypotheekrenteaftrek; het kabinet heeft beloofd die met rust te laten.
Een eerste versie van het plan is nog niet besproken in de ministerraad.
Rabobank wil gehele aflossing hypotheek verplichten
16 juni 2011 Bron: NRC.nl
Economie De Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, wil zo snel mogelijk een nationaal akkoord over de invoering van een verplichte annuïteitenhypotheek voor starters en andere nieuwkomers op de woningmarkt. Zo’n hypotheek met volledige aflossing moet de stagnatie op de woningmarkt doorbreken. De overheid bespaart volgens het plan op de aftrekbare hypotheekrente en zou dit fiscale voordeel op lange termijn moeten veiligstellen voor huizenbezitters.
Dat heeft bestuursvoorzitter van de Rabobank, Piet Moerland, bekendgemaakt tijdens een persconferentie.
Verder zou de toezichthouder de strenge leningvoorwaarden waar hypotheekverstrekkers aan gebonden zijn, moeten loslaten, om ruimte te maken voor “professionele inschatting”. Moerland sprak van “verkrampte hypotheekverstrekkers” en “verlammingsverschijnselen”.
Een betere inkomenstoets op de sociale woningmarkt kan de doorstroming ook bevorderen, zei Moerland. Nu zou het te vaak voorkomen dat mensen met een relatief hoog inkomen goedkoop huren. Verder zouden gemeenten bereid moeten zijn om hun grondprijs te verlagen om de bouwkosten van nieuwe woningen terug te brengen.
Een nationaal akkoord is “om paternalistische motieven goed”, zei Moerland. “Het is goed als mensen bezit opbouwen. Dat is een deugd.”
Economie De Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, wil zo snel mogelijk een nationaal akkoord over de invoering van een verplichte annuïteitenhypotheek voor starters en andere nieuwkomers op de woningmarkt. Zo’n hypotheek met volledige aflossing moet de stagnatie op de woningmarkt doorbreken. De overheid bespaart volgens het plan op de aftrekbare hypotheekrente en zou dit fiscale voordeel op lange termijn moeten veiligstellen voor huizenbezitters.
Dat heeft bestuursvoorzitter van de Rabobank, Piet Moerland, bekendgemaakt tijdens een persconferentie.
Verder zou de toezichthouder de strenge leningvoorwaarden waar hypotheekverstrekkers aan gebonden zijn, moeten loslaten, om ruimte te maken voor “professionele inschatting”. Moerland sprak van “verkrampte hypotheekverstrekkers” en “verlammingsverschijnselen”.
Een betere inkomenstoets op de sociale woningmarkt kan de doorstroming ook bevorderen, zei Moerland. Nu zou het te vaak voorkomen dat mensen met een relatief hoog inkomen goedkoop huren. Verder zouden gemeenten bereid moeten zijn om hun grondprijs te verlagen om de bouwkosten van nieuwe woningen terug te brengen.
Een nationaal akkoord is “om paternalistische motieven goed”, zei Moerland. “Het is goed als mensen bezit opbouwen. Dat is een deugd.”
vrijdag 10 juni 2011
Huizenprijzen boven niveau 2010
9 juni 2011 Bron: Woningmarktcijfers
De gemiddelde koopsom van alle in de eerste vier maanden van 2011 notarieel overgedragen woningen is uitgekomen op € 240.900. Dit is 1,2% meer dan in de eerste vier maanden van 2010. De gemiddelde woningprijs ligt 0,6% hoger dan de gemiddelde koopsom over geheel 2010.
In de maand april werd gemiddeld € 243.200 voor een koopwoning betaald. Dit blijkt uit een analyse van Woningmarktcijfers.nl op basis van de absolute koopsomgegevens van het Kadaster. Opvallend is het hogere prijsniveau in Limburg en Groningen, waar een stijging van 5,9 en 4,9% werd gemeten. In Drenthe en Flevoland ging de gemiddelde koopprijs met 1,8% resp. 1,5% naar beneden. De verschillen worden onder meer veroorzaakt door wijzigingen in het aantal transacties per woningtype.
De gemiddelde koopsom van alle in de eerste vier maanden van 2011 notarieel overgedragen woningen is uitgekomen op € 240.900. Dit is 1,2% meer dan in de eerste vier maanden van 2010. De gemiddelde woningprijs ligt 0,6% hoger dan de gemiddelde koopsom over geheel 2010.
In de maand april werd gemiddeld € 243.200 voor een koopwoning betaald. Dit blijkt uit een analyse van Woningmarktcijfers.nl op basis van de absolute koopsomgegevens van het Kadaster. Opvallend is het hogere prijsniveau in Limburg en Groningen, waar een stijging van 5,9 en 4,9% werd gemeten. In Drenthe en Flevoland ging de gemiddelde koopprijs met 1,8% resp. 1,5% naar beneden. De verschillen worden onder meer veroorzaakt door wijzigingen in het aantal transacties per woningtype.
woensdag 8 juni 2011
9 startertips voor je eerste stekkie
8 juni 2011 Bron: NVM
De NVM geeft voor de starters een aantal goeie tips. Hieronder staan ze beschreven:
1. Hou het overzichtelijk: gebruik een expert
Een goede voorbereiding is het halve werk en voorkomt bittere teleurstellingen. Ga dus niet spontaan en onwetend op huizenjacht, maar bespreek eerst je wensen met een ervaren en Erkend Hypotheek Adviseur. Dan weet je precies waar je op moet letten en wat je mogelijkheden zijn, bijvoorbeeld in welke prijsklasse je een huis kunt gaan zoeken.
2. Handel nu, maar denk aan later
Het is geen halfje brood dat je koopt; met de koopsom van je nieuwe huis ben je er nog niet. Vergeet niet dat er nog notariskosten, overdrachtsbelasting en de kosten voor een taxatie en een bouwkundige keuring bijkomen. Het duurt gemiddeld een jaar of vijf voordat je die kosten hebt terugverdiend. Stel jezelf dus de vraag: wil ik hier minstens vijf jaar blijven wonen?
3. Goedkoop is niet altijd beter
Kom niet voor verrassingen te staan. Kies dus niet blindelings voor de goedkoopste hypotheekofferte, maar kijk goed naar de offerte- en hypotheekvoorwaarden.
4. Pak dat voordeel: de aankoopmakelaar
‘Doe mij die maar.’ ‘Zal ik ‘m voor u inpakken?’ Helaas, zo koop je geen huis. Al is het maar omdat je bij een huis nooit in een oogopslag kunt zien of het een verstandige aankoop is. Dan komt een aankoopmakelaar goed van pas. Hij is expert, neemt je veel werk uit handen en is vaak voordeliger dan je denkt. Want je kunt hem – of haar – ook inschakelen om voor jou de onderhandelingen te doen. En dat kan je een hoop voordeel opleveren.
5. Nu een beetje, straks een boel: kies voor een verhoogde inschrijving bij de notaris
Om een hoger bedrag dan je hypotheeksom te registreren bij het kadaster, betaal je maar een klein beetje extra. Maar in de toekomst kun je je hypotheek dan wel verhogen zonder opnieuw naar de notaris te hoeven. En dat scheelt aanzienlijk.
6. Ontbindende voorwaarden: verzekerd terugkrabbelen
Er kunnen verschillende redenen zijn waardoor je toch liever afziet van de koop. Ontbindende voorwaarden zijn daarom een belangrijke toevoeging in het koopcontract. Mocht je bijvoorbeeld de financiering niet rond kunnen krijgen, dan kun je, zonder onnodige kosten, van de koop afzien. Een hele geruststelling.
7. Ik zie, ik zie wat jij niet ziet: verborgen gebreken
Voorkomen is beter dan genezen, dus voorkom een hoop narigheid en laat een bouwkundige keuring uitvoeren. Zo loop je niet tegen gebreken aan die hoge kosten met zich mee kunnen brengen.
8. Jong geleerd is oud gedaan
Al lijkt het nog zo ver weg, je moet het nu goed regelen: je pensioen. Want als je straks met pensioen gaat, dan veranderen je inkomsten en mogelijk ook je maandlasten. Hou daar rekening mee bij het afsluiten van je hypotheek.
9. Een beetje van jezelf en een beetje van de adviseur…
Kom goed beslagen ten ijs als je een adviesgesprek over je hypotheek aangaat. Controleer ook of het adviesgesprek goed is verlopen met de checklist Hypotheekgesprek van de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl). Dan ben je zeker van je zaak.
De NVM geeft voor de starters een aantal goeie tips. Hieronder staan ze beschreven: 1. Hou het overzichtelijk: gebruik een expert
Een goede voorbereiding is het halve werk en voorkomt bittere teleurstellingen. Ga dus niet spontaan en onwetend op huizenjacht, maar bespreek eerst je wensen met een ervaren en Erkend Hypotheek Adviseur. Dan weet je precies waar je op moet letten en wat je mogelijkheden zijn, bijvoorbeeld in welke prijsklasse je een huis kunt gaan zoeken.
2. Handel nu, maar denk aan later
Het is geen halfje brood dat je koopt; met de koopsom van je nieuwe huis ben je er nog niet. Vergeet niet dat er nog notariskosten, overdrachtsbelasting en de kosten voor een taxatie en een bouwkundige keuring bijkomen. Het duurt gemiddeld een jaar of vijf voordat je die kosten hebt terugverdiend. Stel jezelf dus de vraag: wil ik hier minstens vijf jaar blijven wonen?
3. Goedkoop is niet altijd beter
Kom niet voor verrassingen te staan. Kies dus niet blindelings voor de goedkoopste hypotheekofferte, maar kijk goed naar de offerte- en hypotheekvoorwaarden.
4. Pak dat voordeel: de aankoopmakelaar
‘Doe mij die maar.’ ‘Zal ik ‘m voor u inpakken?’ Helaas, zo koop je geen huis. Al is het maar omdat je bij een huis nooit in een oogopslag kunt zien of het een verstandige aankoop is. Dan komt een aankoopmakelaar goed van pas. Hij is expert, neemt je veel werk uit handen en is vaak voordeliger dan je denkt. Want je kunt hem – of haar – ook inschakelen om voor jou de onderhandelingen te doen. En dat kan je een hoop voordeel opleveren.
5. Nu een beetje, straks een boel: kies voor een verhoogde inschrijving bij de notaris
Om een hoger bedrag dan je hypotheeksom te registreren bij het kadaster, betaal je maar een klein beetje extra. Maar in de toekomst kun je je hypotheek dan wel verhogen zonder opnieuw naar de notaris te hoeven. En dat scheelt aanzienlijk.
6. Ontbindende voorwaarden: verzekerd terugkrabbelen
Er kunnen verschillende redenen zijn waardoor je toch liever afziet van de koop. Ontbindende voorwaarden zijn daarom een belangrijke toevoeging in het koopcontract. Mocht je bijvoorbeeld de financiering niet rond kunnen krijgen, dan kun je, zonder onnodige kosten, van de koop afzien. Een hele geruststelling.
7. Ik zie, ik zie wat jij niet ziet: verborgen gebreken
Voorkomen is beter dan genezen, dus voorkom een hoop narigheid en laat een bouwkundige keuring uitvoeren. Zo loop je niet tegen gebreken aan die hoge kosten met zich mee kunnen brengen.
8. Jong geleerd is oud gedaan
Al lijkt het nog zo ver weg, je moet het nu goed regelen: je pensioen. Want als je straks met pensioen gaat, dan veranderen je inkomsten en mogelijk ook je maandlasten. Hou daar rekening mee bij het afsluiten van je hypotheek.
9. Een beetje van jezelf en een beetje van de adviseur…
Kom goed beslagen ten ijs als je een adviesgesprek over je hypotheek aangaat. Controleer ook of het adviesgesprek goed is verlopen met de checklist Hypotheekgesprek van de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl). Dan ben je zeker van je zaak.
donderdag 19 mei 2011
Huis delen is een trend in opmars
19 mei 2011 Bron: De Standaard Lifestyle Steeds meer mensen willen met vrienden of onbekenden een huis delen. Dat laat toe om onkosten te delen en zo meer comfort over te houden dan wanneer je alleen betaalt. De verbruikersorganisatie Oivo voerde eind 2010 een onderzoek uit. Daaruit blijkt dat 300.000 Belgen samen huren. Gemiddeld ligt de huurprijs tot 38procent lager als je een woning deelt. Van alle aanbiedingen zijn er acht op de tien in Brussel te vinden.
Op een betaalbare manier comfortabel wonen, speelt bij alle huizendelers een rol. Maar er zijn ook andere argumenten. Voor sommigen is het niet alleen een practische aangelegenheid, maar ook een zoektocht naar een leefgemeenschap, naar betere sociale contacten. Het is aangenaam om nieuwe mensen te ontmoeten en interesses te delen. Ook de originaliteit van de levenswijze krijgt appreciaties. Andere factoren zijn onder meer het wegwerken van gevoelens van eenzaamheid en onveiligheid.
Gemiddeld spreekt de formule van een huis delen 17procent van de bevolking aan, maar bij jongeren van 18 tot 29jaar loopt dat op tot 58procent.
Oivo, het Onderzoeks- en Informatiecentrum van de verbruikersorganisaties, geeft ook enkele tips. Het is niet aangewezen je zomaar in een avontuur te storten. Belangrijk is dat het karakter van de medebewoners raakvlakken heeft. Let ook op gewoontes die medebewoners als storend ervaren, zoals roken of laat muziek draaien. Even cruciaal is het om de verwachtingen goed op elkaar af te stemmen. Goede afspraken, mogelijkheden om te overleggen en een heldere financiële structuur zijn essentieel.
Op een betaalbare manier comfortabel wonen, speelt bij alle huizendelers een rol. Maar er zijn ook andere argumenten. Voor sommigen is het niet alleen een practische aangelegenheid, maar ook een zoektocht naar een leefgemeenschap, naar betere sociale contacten. Het is aangenaam om nieuwe mensen te ontmoeten en interesses te delen. Ook de originaliteit van de levenswijze krijgt appreciaties. Andere factoren zijn onder meer het wegwerken van gevoelens van eenzaamheid en onveiligheid.
Gemiddeld spreekt de formule van een huis delen 17procent van de bevolking aan, maar bij jongeren van 18 tot 29jaar loopt dat op tot 58procent.
Oivo, het Onderzoeks- en Informatiecentrum van de verbruikersorganisaties, geeft ook enkele tips. Het is niet aangewezen je zomaar in een avontuur te storten. Belangrijk is dat het karakter van de medebewoners raakvlakken heeft. Let ook op gewoontes die medebewoners als storend ervaren, zoals roken of laat muziek draaien. Even cruciaal is het om de verwachtingen goed op elkaar af te stemmen. Goede afspraken, mogelijkheden om te overleggen en een heldere financiële structuur zijn essentieel.
donderdag 12 mei 2011
Prijsdaling koopwoningen minder groot
21 April 2011 Bron: CBS
Verkochte bestaande koopwoningen waren in maart gemiddeld 1,1 procent goedkoper dan in maart 2010. De prijsdaling is kleiner dan in februari, toen de verkoopprijzen 1,5 procent lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.
Alle woningtypen waren in maart goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen daalden met 2,7 procent het meest in prijs, tussenwoningen met 0,2 procent het minst.
In alle provincies daalden de prijzen, met uitzondering van Limburg. Het grootst was de prijsdaling in Drenthe met 2,6 procent, gevolgd door Noord-Brabant met 2,5 procent. In Limburg stegen de prijzen met 1,4 procent.
Ten opzichte van februari 2011 stegen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,2 procent. Deze stijging volgt op zeven maanden waarin de huizenprijzen daalden ten opzichte van een maand eerder.
In maart wisselden ruim 10 duizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is ruim 6 procent minder dan in maart 2010. In de eerste twee maanden van 2011 was het aantal transacties juist hoger dan in 2010. In totaal lag het aantal transacties in het eerste kwartaal van 2011 ruim 2 procent hoger dan in het eerste kwartaal van 2010.
Verkochte bestaande koopwoningen waren in maart gemiddeld 1,1 procent goedkoper dan in maart 2010. De prijsdaling is kleiner dan in februari, toen de verkoopprijzen 1,5 procent lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.
Alle woningtypen waren in maart goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen daalden met 2,7 procent het meest in prijs, tussenwoningen met 0,2 procent het minst.
In alle provincies daalden de prijzen, met uitzondering van Limburg. Het grootst was de prijsdaling in Drenthe met 2,6 procent, gevolgd door Noord-Brabant met 2,5 procent. In Limburg stegen de prijzen met 1,4 procent.
Ten opzichte van februari 2011 stegen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,2 procent. Deze stijging volgt op zeven maanden waarin de huizenprijzen daalden ten opzichte van een maand eerder.
In maart wisselden ruim 10 duizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is ruim 6 procent minder dan in maart 2010. In de eerste twee maanden van 2011 was het aantal transacties juist hoger dan in 2010. In totaal lag het aantal transacties in het eerste kwartaal van 2011 ruim 2 procent hoger dan in het eerste kwartaal van 2010.
woensdag 4 mei 2011
Zeven tips om starters aan een woning te helpen
4 Mei 2011 Bron: Vastgoedwereld.nl
Ondanks de dalende huizenprijzen valt het voor starters nog steeds niet mee een koophuis te bemachtigen. Vastgoed geeft zeven tips die de makelaar starters aan de hand kan doen.
1 Een hypotheek van pa en ma
Ouders of grootouders die geld op de bank hebben, kunnen hun (klein)kind een hypotheek verstrekken. Als dit wordt vastgelegd door de notaris, is er ook recht op hypotheekrenteaftrek. Voordeel voor de ouders is dat zij over het uitgeleende geld geen vermogensbelasting meer hoeven te betalen.
2 Een échte starterswoning
Goedkopere huizen, het kan wel: uit een inventarisatie van de gemeente Apeldoorn blijkt dat ontwikkelaars met een beetje creativiteit, woningen kunnen aanbieden voor minder dan 150.000 euro.
3 Zelf bouwen
In Almere kunnen starters met een inkomen tot 46.000 euro zelf een huis bouwen. Zij betalen alleen dat deel van de stichtingskosten dat zij zelf kunnen financieren (maar wel minimaal 52 procent); de gemeente de rest.
4 Zoek het eens in een andere hoek
Help starters ook eens op weg naar minder voor de hand liggende buurten en ‘aandachtswijken’. Er bestaan immers grote prijsverschillen tussen de ene en de andere wijk, zeker in grote steden.
5 Over de grens
Het kan interessant zijn voor starters een huis net over de Duitse grens te kopen: de prijzen liggen daar nog steeds een stuk lager dan hier.
6 Huurhuis kopen
Veel woningcorporaties verkopen noodgedwongen hun huizen om hun begroting op orde te houden. Vaak gaat dit gepaard met fikse kortingen of andere aantrekkelijke constructies. Hiervoor komen meestal niet alleen huurders in aanmerking, maar iedereen die voor het eerst een huis koopt.
7 Starterslening
Bij een starterslening betaalt de koper weinig of geen rente. Deze regeling – oorspronkelijk afkomstig van het ministerie van VROM – is inmiddels opgedoekt, maar sommige gemeenten zetten de starterslening gewoon voort.
Ondanks de dalende huizenprijzen valt het voor starters nog steeds niet mee een koophuis te bemachtigen. Vastgoed geeft zeven tips die de makelaar starters aan de hand kan doen.
1 Een hypotheek van pa en ma
Ouders of grootouders die geld op de bank hebben, kunnen hun (klein)kind een hypotheek verstrekken. Als dit wordt vastgelegd door de notaris, is er ook recht op hypotheekrenteaftrek. Voordeel voor de ouders is dat zij over het uitgeleende geld geen vermogensbelasting meer hoeven te betalen.
2 Een échte starterswoning
Goedkopere huizen, het kan wel: uit een inventarisatie van de gemeente Apeldoorn blijkt dat ontwikkelaars met een beetje creativiteit, woningen kunnen aanbieden voor minder dan 150.000 euro.
3 Zelf bouwen
In Almere kunnen starters met een inkomen tot 46.000 euro zelf een huis bouwen. Zij betalen alleen dat deel van de stichtingskosten dat zij zelf kunnen financieren (maar wel minimaal 52 procent); de gemeente de rest.
4 Zoek het eens in een andere hoek
Help starters ook eens op weg naar minder voor de hand liggende buurten en ‘aandachtswijken’. Er bestaan immers grote prijsverschillen tussen de ene en de andere wijk, zeker in grote steden.
5 Over de grens
Het kan interessant zijn voor starters een huis net over de Duitse grens te kopen: de prijzen liggen daar nog steeds een stuk lager dan hier.
6 Huurhuis kopen
Veel woningcorporaties verkopen noodgedwongen hun huizen om hun begroting op orde te houden. Vaak gaat dit gepaard met fikse kortingen of andere aantrekkelijke constructies. Hiervoor komen meestal niet alleen huurders in aanmerking, maar iedereen die voor het eerst een huis koopt.
7 Starterslening
Bij een starterslening betaalt de koper weinig of geen rente. Deze regeling – oorspronkelijk afkomstig van het ministerie van VROM – is inmiddels opgedoekt, maar sommige gemeenten zetten de starterslening gewoon voort.
woensdag 20 april 2011
Huizenmarkt VS veert op
De markt voor nieuwbouwwoningen in de Verenigde Staten was in maart aan de beterende hand. In die maand werd begonnen aan de bouw van 549.000 woningen op jaarbasis, 7,2 procent meer dan in februari. Dat bleek dinsdag uit cijfers van het ministerie van Handel.
Het cijfer over februari werd herzien tot 512.000 in aanbouw genomen woningen, een daling van 18,5 procent op maandbasis. Aanvankelijk werd een nog scherpere afname gemeld tot 479.000 huizen.
Het ministerie maakte tegelijkertijd bekend dat het aantal afgegeven bouwvergunningen in maart met 11,2 procent steeg tot 594.000. Een maand eerder werd nog toestemming verleend voor de bouw van 534.000 huizen.
woensdag 23 maart 2011
Overheid beperkt mogelijkheden voor aflossingsvrije hypotheek
18 Maart 2011 Bron: De Volkskrant
De overheid beperkt de mogelijkheden voor een aflossingsvrije hypotheek. Vanaf 1 augustus 2011 mag nog maar maximaal de helft van de totale hypotheek aflossingsvrij afgesloten worden. Naast de beperkingen in aflossingsvrije hypotheken beperkt de overheid ook de totale hypotheekhoogte. Er mag vanaf augustus niet meer gefinancierd worden dan maximaal 110% van de aankoopwaarde.
Met de beperkingen hebben de overheid, de banken en de AFM een compromis kunnen sluiten. Als het aan de AFM had gelegen, hadden huizenkopers de schuld boven de 100% in zeven jaar moeten aflossen. De beperkingen komen overigens bovenop de eerdere regels die begin dit jaar zijn ingegaan. Toen werd al besloten het maximale bedrag in relatie tot het inkomen aan te scherpen. Daardoor kunnen huizenkopers weliswaar steeds minder lenen, maar volgens de overheid wordt overkreditering zo voorkomen.
Overigens gelden de regels alleen voor nieuwe hypotheken die worden afgesloten na augustus 2011. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) kan zich vinden in de regels, maar hoopt niet dat banken te rigide gaan handelen. De NVM zou graag zien dat banken zich minder risicomijdend opstellen.
De overheid beperkt de mogelijkheden voor een aflossingsvrije hypotheek. Vanaf 1 augustus 2011 mag nog maar maximaal de helft van de totale hypotheek aflossingsvrij afgesloten worden. Naast de beperkingen in aflossingsvrije hypotheken beperkt de overheid ook de totale hypotheekhoogte. Er mag vanaf augustus niet meer gefinancierd worden dan maximaal 110% van de aankoopwaarde.
Met de beperkingen hebben de overheid, de banken en de AFM een compromis kunnen sluiten. Als het aan de AFM had gelegen, hadden huizenkopers de schuld boven de 100% in zeven jaar moeten aflossen. De beperkingen komen overigens bovenop de eerdere regels die begin dit jaar zijn ingegaan. Toen werd al besloten het maximale bedrag in relatie tot het inkomen aan te scherpen. Daardoor kunnen huizenkopers weliswaar steeds minder lenen, maar volgens de overheid wordt overkreditering zo voorkomen.
Overigens gelden de regels alleen voor nieuwe hypotheken die worden afgesloten na augustus 2011. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) kan zich vinden in de regels, maar hoopt niet dat banken te rigide gaan handelen. De NVM zou graag zien dat banken zich minder risicomijdend opstellen.
De huizenmarkt: 'stabiel met een minnetje'
23 Maart 2011- Bron: RTLZ)
De Nederlandse huizenmarkt blijft op slot zitten, terwijl de economie toch opkrabbelt.Dit jaar blijft het kwakkelen, pas op langere termijn kunnen de huizenprijzen volgens beheerder Folmer Pietersma van het Robeco Property Equities-fondsweer aantrekken.
Overtroffen de huizenprijzen vóór de kredietcrisis de economische groei, nu die weer opveert, blijven ze daar ver bij achter. Vorig jaar daalden zij met 2%, dit jaar wordt door de kenners een verdere terugval voorzien. Vooral aan de financieringskant verstoort een aantal ontwikkelingen het beeld, zegt beheerder Pietersma. 'Banken zijn voorzichtiger met leningen. De hogere kapitaaleisen van Basel 2 en 3 zorgen voor een kostenopslag. Die worden berekend aan de klant. Daardoor vallen financieringen duur uit en dat zet een domper op de markt.'
Verder zijn er nog enkele kwesties die in de lucht hangen, die de huizenmarkt ook geen goed doen. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek lijkt voorlopig van de baan, maar blijft op langere termijn toch een issue. Er is een discussie gaande tussen overheid en banken over verplichte aflossing van een deel van de hypotheek, wat het vooral voor starters wel eens moeilijker kan maken. En de hypotheekrente kan dit jaar naar verwachting wat oplopen. Volgens Pietersma helpen deze ontwikkelingen niet, maar zijn ze niet van doorslaggevend belang voor de ontwikkelingen op de huizenmarkt. 'Het is de vraag of deze kwesties echt grote impact hebben. Neem de rente. Het is belangrijker dat de consument zich happy voelt, dan dat de lange rente er een kwartje bij krijgt. Daar moet je je niet op blindstaren.'
Langere termijn
Op een concrete voorspelling laat Pietersma zich niet vastpinnen, maar de kans dat de huizenprijzen over de hele linie omhoog gaan acht hij dit jaar 'extreem laag', gezien de hoeveelheid huizen die te koop staat. Met ruim 190.000 stuks is in Nederland een record bereikt. En daarvan staat ook nog eens een derde langer dan een jaar te koop. 'Stabiel met een minnetje', zo luidt Pietersma's inschatting van de prijsontwikkeling dit jaar.
De wat langere termijn vindt de beheerder belangrijker. 'De richting draait, het herstel zet door en dat is uiteindelijk toch echt gunstig voor de huizenprijzen.' Die kunnen dan weer meebewegen met het economische groeicijfer en de inflatie. Wel verwacht Pietersma structureel gematigder stijgingen dan tijdens de gouden jaren.
Randstad
Daarbij maakt het natuurlijk veel verschil naar welke regio en welk marktsegment je kijkt. In grote lijnen: de Randstedelijke markt zal eerder aantrekken dan Groningen, en appartementen zijn er te veel, terwijl in de categorie gezinshuis met tuin en garage nog altijd schaarste heerst.
De Nederlandse huizenmarkt blijft op slot zitten, terwijl de economie toch opkrabbelt.Dit jaar blijft het kwakkelen, pas op langere termijn kunnen de huizenprijzen volgens beheerder Folmer Pietersma van het Robeco Property Equities-fondsweer aantrekken. Overtroffen de huizenprijzen vóór de kredietcrisis de economische groei, nu die weer opveert, blijven ze daar ver bij achter. Vorig jaar daalden zij met 2%, dit jaar wordt door de kenners een verdere terugval voorzien. Vooral aan de financieringskant verstoort een aantal ontwikkelingen het beeld, zegt beheerder Pietersma. 'Banken zijn voorzichtiger met leningen. De hogere kapitaaleisen van Basel 2 en 3 zorgen voor een kostenopslag. Die worden berekend aan de klant. Daardoor vallen financieringen duur uit en dat zet een domper op de markt.'
Verder zijn er nog enkele kwesties die in de lucht hangen, die de huizenmarkt ook geen goed doen. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek lijkt voorlopig van de baan, maar blijft op langere termijn toch een issue. Er is een discussie gaande tussen overheid en banken over verplichte aflossing van een deel van de hypotheek, wat het vooral voor starters wel eens moeilijker kan maken. En de hypotheekrente kan dit jaar naar verwachting wat oplopen. Volgens Pietersma helpen deze ontwikkelingen niet, maar zijn ze niet van doorslaggevend belang voor de ontwikkelingen op de huizenmarkt. 'Het is de vraag of deze kwesties echt grote impact hebben. Neem de rente. Het is belangrijker dat de consument zich happy voelt, dan dat de lange rente er een kwartje bij krijgt. Daar moet je je niet op blindstaren.'
Langere termijn
Op een concrete voorspelling laat Pietersma zich niet vastpinnen, maar de kans dat de huizenprijzen over de hele linie omhoog gaan acht hij dit jaar 'extreem laag', gezien de hoeveelheid huizen die te koop staat. Met ruim 190.000 stuks is in Nederland een record bereikt. En daarvan staat ook nog eens een derde langer dan een jaar te koop. 'Stabiel met een minnetje', zo luidt Pietersma's inschatting van de prijsontwikkeling dit jaar.
De wat langere termijn vindt de beheerder belangrijker. 'De richting draait, het herstel zet door en dat is uiteindelijk toch echt gunstig voor de huizenprijzen.' Die kunnen dan weer meebewegen met het economische groeicijfer en de inflatie. Wel verwacht Pietersma structureel gematigder stijgingen dan tijdens de gouden jaren.
Randstad
Daarbij maakt het natuurlijk veel verschil naar welke regio en welk marktsegment je kijkt. In grote lijnen: de Randstedelijke markt zal eerder aantrekken dan Groningen, en appartementen zijn er te veel, terwijl in de categorie gezinshuis met tuin en garage nog altijd schaarste heerst.
vrijdag 18 maart 2011
Oplossing probleem particuliere erfpacht nog niet ophanden
Vooralsnog lijkt er geen oplossing te zijn voor het probleem met de particuliere erfpacht. De AFM heeft politici, belangenbehartigers en gedupeerde erfpachters uitgenodigd voor een inventarisatie van het probleem, maar speelt naar eigen zeggen alleen een faciliterende rol.
Of de Autoriteit Financiële Markten zich ook met een oplossing gaat bemoeien is nog onduidelijk. Hoewel de AFM deze week zijn oor te luisteren heeft gelegd bij de gedupeerden, is nog niet zeker dat de toezichthouder zich er ook in gaat mengen. "We zijn van meerdere kanten gewezen op dit probleem, maar we zijn geen toezichthouder over erfpacht en hebben ook geen bevoegdheden om daarin op te treden. Maar we erkennen het probleem en wilden daarom de partijen bij elkaar brengen."
Ongeveer 125.000 woningen onverkoopbaar
De AFM gaat ‘binnen afzienbare tijd’ in gesprek met de Nederlandse Vereniging van Banken om hun kant van het verhaal aan te horen, zo laat een woordvoerder weten. Begin vorig jaar hebben banken schijnbaar out of the blue besloten geen hypotheken meer te verstrekken voor woningen op grond die door particulieren verpacht wordt. Gevolg is dat deze woningen, die veelal in Amsterdam, maar ook elders in het land staan, onverkoopbaar zijn en de waarde ervan daalt. Het zou gaan om ongeveer 125.000 woningen.
Plots stijgende woonlasten
De meeste erfpachtcontracten zijn in de handen van de gemeente. Particuliere erfpachtconstructies zijn echter populair geworden sinds het begin van de kredietcrisis. Woningen worden los van de grond verkocht en zijn daardoor minder duur. De grond is in handen van een derde partij, die een bijdrage vraagt voor het gebruik van de grond. De voorwaarden die de derde partij stelt, zijn volgens de Nederlandse Vereniging van Banken niet altijd duidelijk. Punt van zorg voor de banken zijn de woonlasten van de bewoners. De redenering is dat de particuliere bezitters van de grond soms nadelige voorwaarden stellen, en bijvoorbeeld de maandelijkse bijdrage plots kunnen verhogen, waardoor de woonlasten ineens stijgen en de betaling van de hypotheekverplichtingen in het gedrang komen.
Banken: geen risico
Zolang de voorwaarden van het erfpachtcontract niet volstrekt doorzichtig zijn, willen de banken dat risico niet dragen. Een mogelijke oplossing voor het probleem is dat de gemeente de particuliere erfpachtcontracten overneemt. De Nederlandse Vereniging van Banken reageert echter niet onverdeeld enthousiast in de Telegraaf omdat die contracten ‘niet per definitie beter zijn’. De krant bevestigt dit beeld: er zijn volgens haar voorbeelden bekend van verhoging van de gemeentelijke erfpachtbijdrage van € 5 naar € 500 euro per maand.
donderdag 10 maart 2011
Open Dag 26 Maart a.s.
Huizenpartner
De eerstvolgende Open Huizen Dag is op 26 maart 2011 van 11.00 tot 15.00 uur.
De Open Huizen Dag heeft voordelen voor zowel koper als verkoper.
Toekomstige kopers krijgen de mogelijkheid om met een vrijblijvend karakter diverse woningen te bezichtigen. Voor verkopers geldt dat zij meerdere bezichtigingen op een dag hebben en er aandacht gegenereerd wordt voor de woning, wat leidt tot een grotere kans op verkoop.
Verkopers met een NVM Comfort- en Garantpakket kunnen gratis deelnemen aan deze open dag.
Op Funda wordt hiervan melding gemaakt.
Abonneren op:
Posts (Atom)