Beroep verkoper op schriftelijkheidsvereiste koopakte

9 December 2011 Bron: NVM



Mag ook verkoper een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste van art 7:2 lid 1 BW?
Op 9 december jongstleden heeft de Hoge Raad (www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BU7412) een arrest gewezen over de vraag of een particuliere verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW.

Feiten
Na een mondelinge overeenstemming heeft de makelaar aan beide partijen een concept van de koopovereenkomst toegezonden ter ondertekening. Daarin zijn onder meer vermeld de koopprijs waarover tussen partijen overeenstemming was bereikt, en een afspraak over de levering van het huis. Verkoper weigert echter om de koopovereenkomst te tekenen. Volgens verkoper is de concept koopovereenkomst niet ondertekend, zodat er geen geldige schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Rechtbank Breda heeft in een eerder vonnis de verkoper in het gelijk gesteld. De procureur-generaal van de Hoge Raad heeft tegen de uitspraak van rechtbank Breda een vordering tot cassatie in het belang der wet ingediend.



Rechtsvraag
Volgens de Hoge Raad gaat het in deze zaak om de vraag hoe art. 7:2 lid 1 BW (schriftelijkheidsvereiste koopovereenkomst) moet worden uitgelegd indien er mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een koper die een natuurlijk persoon is, maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte.



Beoordeling
Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat, mede gelet op art. 3:39 BW, de rechtsvraag als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.


Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1 BW, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.


Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.


Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.


Conclusie:
Ook aan een particuliere verkoper komt jegens de particuliere koper een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. De Hoge Raad geeft aan dat er sprake moet zijn van een particuliere verkoper.

Een beroep op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 lid 2 BW) is alleen mogelijk onder zeer bijzondere omstandigheden. Indien dit beroep slaagt dan kan de weigerende partij niet worden veroordeeld om alsnog haar medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming. De weigerende partij kan dan slechts worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt.