Wat het kabinet betreft kan uiterlijk per 2013 een notaris de akte van levering niet verlijden zolang een energielabel ontbreekt. Verder dient het label, indien dit reeds is vastgesteld voor het te huur of te koop aangeboden gebouw, verplicht te worden vermeld in advertenties in commerciële media. Onder meer deze gevolgen zijn te trekken uit een wetvoorstel dat minister Donner vrijdag 16 december naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.
Wijziging na kritiek en negatief advies Raad van State
Het kabinet komt hiermee terug van eerdere voornemens. Vorig jaar werd voorgesteld de overdracht te blokkeren via de Kadasterwet (geen inschrijving mogelijk) bij ontbreken van het energielabel. Onder andere de NVM heeft toen aangegeven een dergelijke sanctie disproportioneel en een aantasting van het recht van eigendom(-soverdracht) te vinden. De sanctie zou bovendien niet alleen direct betrokken verkoper treffen, maar ook van de transactie afhankelijke derden. De Raad van State uitte in zijn advies soortgelijke kritiekpunten, zo valt op te maken uit het inmiddels eveneens openbaar gemaakte “nader rapport” inzake het betreffende wetsvoorstel .
Voorstel advertentieplicht niet langer specifiek gericht op makelaars
Ook op het punt van de advertentieplicht wijkt het kabinet af van zijn eerdere voorstel. Aanvankelijk was het voornemen om op dit punt de pijlen enkel te richten op bepaalde groepen adverteerders, waaronder makelaars, en niet op advertenties in het algemeen, zoals de te implementeren EU-richtlijn aangeeft. De NVM heeft zich tegen dit voorstel verzet, omdat dit de beroepsgroep onevenredig bezwaart en het inschakelen van een deskundige ontmoedigt. Dit bezwaar kreeg onder meer gehoor in de Tweede Kamer. In het nu voorliggende wetsvoorstel geldt de verplichting gewoon voor een ieder.
Kwaliteit energielabel opnieuw verbeterd, maar nog steeds punt van aandacht
Tegelijk met het wetsvoorstel en bijbehorende Memorie van Toelichting, worden het al genoemde advies van de Raad van State, alsmede de resultaten van een herhaal-onderzoek van de VROM-inspectie naar de betrouwbaarheid van het energielabel naar de Kamer gestuurd. Uit het laatste blijkt dat de kwaliteit van het energielabel is toegenomen. De meest recente steekproef wijst uit dat 10% van de bepaalde energielabelklasses onjuist blijken te zijn, met name door opnamefouten van de labelaar. Nog steeds een (te) groot aandeel, maar een verbetering ten opzichte van 16% afwijkingen in 2010.
Kwaliteit en betrouwbaarheid zijn van essentieel belang, zeker wanneer sancties aan de orde zijn. De NVM is dan ook opgelucht dat er nu op dit punt verbeteringen geconstateerd worden, maar kijkt tegelijk met enige zorg uit naar het moment dat een sanctie wordt ingevoerd en het label in grotere getale wordt aangevraagd. Door verhoogde werkdruk kan het risico op juist opnamefouten toenemen.
Wetsvoorstel beter dan eerdere voornemens; bepaalde bezwaren niet weg
De NVM spreekt in haar eerste reactie van belangrijke verbeteringen in het uiteindelijke wetsvoorstel ten opzichte van de eerdere voornemens. Zo is het goed dat het moment van sanctioneren weliswaar niet zeer beduidend, maar iets eerder in het verkoopproces optreedt dan dat het geval zou zijn bij het onmogelijk maken van inschrijven in het Kadaster. Ook is de sanctie (niet verlijden zolang energielabel ontbreekt) niet direct definitief en kan overdracht na bepaling van het label alsnog doorgang vinden.
Het principiële bezwaar dat een verbod op overdracht disproportioneel is en ook van een transactie afhankelijke derden (vaak is sprake van een verhuisketen) treft, wordt met dit gewijzigde voorstel echter niet weggenomen. “Je kunt je ook nog steeds afvragen hoe deze maatregel zich verhoudt tot het recht van eigendom en overdracht; de Memorie van Toelichting neemt die twijfel in ieder geval gevoelsmatig niet direct weg.”, aldus NVM voorzitter Hukker. Tegelijk zijn er ook voordelen: “Er is dan eindelijk duidelijkheid; de makelaar is niet langer een zeurpiet als hij over het op papier verplichte, maar niet gehandhaafde energielabel begint. Verder heb ik ook oog voor het argument dat deze variant weinig uitvoeringskosten voor de overheid met zich meebrengt.”
Helaas is het daarentegen wel een extra financiële en administratieve last voor de consument en dat weer specifiek op het transactiemoment. Hukker “Beter zou het zijn om ook woningeigenaren die niet verhuizen te betrekken. Flankerend beleid is er onvoldoende en door je alleen gemakkelijk op het verkoopmoment te richten, duurt het nog tientallen jaren voordat het gehele woningenbestand is gelabeld. Eigenlijk dus weinig ambitieus”.
Een ander kritiekpunt is dat het sanctievoorstel weinig flexibel lijkt. Zo zullen ook panden die worden aangekocht voor sloop en/of (ver)nieuwbouw van een label moeten zijn voorzien bij de overdracht, terwijl dit dan geen enkel nut heeft. Ook geldt de verplichting en sanctionering voor toch al vaak moeizame trajecten van gedwongen verkoop en executieveilingen.
Tweede en Eerste Kamer nog aanbod: invoering nog onduidelijk
De bal ligt nu bij de Tweede (en vervolgens ook nog Eerste) Kamer. Eerder dit jaar was daar veel kritiek op het energielabel te horen, ten aanzien van de kwaliteit, maar onder meer ook op de proportionaliteit van sancties. Afhankelijk van de uitkomsten en voortvarendheid van de parlementaire behandeling zal het (al dan niet nog te wijzigen) wetsvoorstel naar verwachting per 1 juli 2012 of 1 januari 2013 van kracht worden. De EU-richtlijn schrijft uiterlijk per 1 januari 2013 voor.
NVM: energiebesparing stimuleren i.p.v. sanctioneren en energielabel geen doel op zich
De NVM benadrukt dat het energielabel geen doel op zich is, maar – bij goed functioneren – een middel. Er is behoefte aan meer samenhang in het energiebesparingsbeleid, waarbij vooral moet worden uitgegaan van stimuleren in plaats van sanctioneren. ‘s Lands grootste makelaarsorganisatie draagt hieraan vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bij. Zo worden al enige tijd workshops energiebewust makelen georganiseerd, wordt (online) via diverse NVM-kanalen aandacht gevestigd op de kansen van energiebesparing en wordt samen met funda gewerkt aan een duidelijkere positie van het energielabel.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten