Bron: NVM, 3 februari 2014
In de supermarkt, op de sportschool en ook tijdens bezichtigingen krijg ik het te horen: ”Ik zie steeds meer verkocht-bordjes”. En de volgende zin komt er dan vaak achteraan: “Het gaat zeker weer goed met de huizenmarkt”. Mijn antwoord is dan 'ja' met een heleboel nuances. Als je genoeg hebt aan dat ene woordje 'ja', lees dan niet verder, maar wil je wat meer weten over hoe de huidige woningmarkt in elkaar steekt, volgen hier mijn nuances.
Er komt steeds minder nieuw aanbod op de markt
In de omwenteling van verkopers- naar kopersmarkt waren we jarenlang gewend dat er een groot arsenaal nieuw woningaanbod toegevoegd werd aan de te koop staande voorraad. En laat die nieuwe voorraad nu gewoon het aantrekkelijkst zijn voor kopers. Nieuw aanbod heeft hetzelfde psychologische voordeel als een marketingcampagne voor wasmiddelen(nieuw, dus beter). Daarom wordt het nieuwe aanbod in elke markt beter verkocht. Of dat nu een verkopers- of een kopersmarkt is. Op dit moment wordt 28% van de nieuw-te-koop-voorraad binnen 3 maanden verkocht. Bij een slinkend nieuw aanbod kan dat op termijn twee dingen betekenen: óf de nieuwe voorraad wordt nog sneller verkocht, óf de oude voorraad gaat slinken.
De doorlooptijd van woningen is nog steeds erg lang
Als we weten dat 'slechts' 28% van het nieuwe aanbod binnen 3 maanden verkoopt, dan staan er ook huizen bijzonder lang te koop. Dat klopt. Meer dan de helft van het aanbod staat langer dan een jaar te koop. Je moet je voorstellen dat alle inwoners van jong tot oud van de stad Maastricht al langer dan een jaar op een datingsite staan. Zonder dat ze een leukerd tegen komen. Ongeveer datzelfde aantal woningen (bijna 120.000) staat nu langer dan een jaar op Funda.
Er hebben nog nooit zoveel woningen in de verkoop gestaan
Ik kan me nog de tijd van het begin van dit millennium herinneren: de te koop-voorraad was standaard zo’n 50.000 huizen. Vlak voordat de woningverkoop daalde in 2008, was dat rond de 125.000 woningen. Per jaar werd er echter bijna het dubbele aantal verkocht. Op het hoogtepunt op jaarbasis zo’n 215.000. Geen wonder dat mensen met een lantaarntje op zoek gingen naar hun volgende woning. Pas dan werd de eigen woning in de verkoop gedaan. Nu staan er zo’n 218.000 huizen te koop, en worden er naar schatting zo’n 117.000 op jaarbasis verkocht. De getallen zijn dus min of meer omgedraaid.
Dit is de nieuwe markt. De waarheid zien we onder ogen. En de woningen die vooralsnog geen leuke date hebben gehad hoeven de hoop niet te verliezen. Die hebben een nieuwe strategie nodig. Bij het daten kun je natuurlijk nog allerlei dingen doen: je haar verven, een ander profiel aanmaken, naar een andere datingsite gaan of via andere wegen een leuke date zoeken. Bij de strategie voor het verkopen van een woning zie ik vergelijkbare dingen gebeuren. De harde eigenschappen (zoals het onderhoud van een woning) worden verbeterd, sommige huizen veranderen hun presentatie en anderen gaan op een heel andere manier op zoek naar een match. Bijvoorbeeld door de garagebox van hun huis apart te verkopen. Of door de erfpachtcanon voor een paar jaar vooruit te betalen.
Overigens is er niets mis met wonen in Maastricht. Of met datingsites.
Philipine Vinke is vice-voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen.
