"Door verslechterende markt meer nieuwe verkopers"

12 oktober 2011 Bron: Financieel Dagblad

Er komen nog slechte tijden aan voor de huizenmarkt. Hoewel het kabinet de overdrachtsbelasting heeft verlaagd, blijven kopers terughoudend.

Dit heeft Ger Hukker, de voorzitter van makelaarsvereniging NVM gezegd bij de presentatie van de kwartaalcijfers. Hukker gaat ervan uit dat de woningmarkt in totaal zeven magere jaren doormaakt. Vooral gebieden met ontvolking ervaren flinke prijsdalingen, terwijl de huisverkopers vast blijven houden aan een té hoge vraagprijs. Makelaars moeten verkopers gaan bewegen om hun vraagprijs te verlagen, anders komt er helemaal geen beweging in de markt, aldus Hukker.

Enthousiasme behoorlijk getemd
De boodschap van NVM is extra zuur, omdat het kabinet onlangs de overdrachtsbelasting verlaagde. In de zomer ontving NVM de verlaging nog met gejuich en sprak de makelaarsvereniging zelfs de verwachting uit dat door de maatregel 10% meer huizen zouden worden verkocht. Maar één kwartaal later is het enthousiasme behoorlijk getemd. In de afgelopen drie maanden nam het aantal transacties met slechts 4% toe. NVM wijt dat aan het fors gedaalde consumentenvertrouwen.

Ondertussen hekelt Hukker het werk van banken, en dan vooral van Rabobank. Kredietverstrekkers leveren geen maatwerk. Wie een huis koopt, kan 4,5 keer zijn jaarinkomen als lening krijgen, en daarin maakt het niet uit of het gaat om bijvoorbeeld een jonge academicus die in korte tijd veel meer gaat verdienen. Door de kredietregels zo strikt vast te houden wordt de huizenmarkt onnodig afgeremd, stelt Hukker.

Gesprekken AFM
Banken willen ook meer maatwerken leveren, zegt de Vereniging Nederlandse Banken (NVB) in een reactie. Maar dan moet wel duidelijk zijn hoever banken mogen gaan. Daarvoor volgen er gesprekken met de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Door alle sombere berichten begint de consument zich anders te gedragen, beweert NVM. Waar de huiseigenaar eerst nog de verkoop van zijn woning uitstelde in afwachting van betere tijden, zetten sommigen nu juist wel hun pand te koop. Nog langer wachten betekent immers een nog grotere waardedaling.

Trek naar steden
Zelf doet de NVM geen voorspelling over hoeveel procent er nog van de woningwaarde af zal gaan. Wel signaleert Hukker duidelijk de trek naar de steden. Dit is vooral in Groningen te zien. Daar doet de stad het prima terwijl een paar kilometer buiten de stadsgrenzen de situatie veel slechter is. Vooral in provincie Friesland is de verkoop minimaal en dalen de prijzen fors.

'Hetzelfde zien we in Duitsland, in Frankrijk, in Turkije', zegt Hukker. 'Mensen trekken naar die plekken waar er werkgelegenheid is. Het kan zo zijn dat de prijzen in de krimpgebieden met 15% zakken, terwijl ze in Amsterdam maar met 2% dalen.'

[Ankie Spee-Hegger,

Dus opvallend onderscheiden van jouw woning t.o.v. de rest van het ruime aanbod wordt steeds belangrijker. Dat is nu net onze rol als Huizenpartner.]

Gevelreiniging en vervanging van voegwerk zijn een gevaar voor de gevel

27 september 2011 Bron: NVM

Op veel plekken wordt hard gewerkt wordt aan het opknappen van allerhande gevels. Hierbij worden regelmatig ook de gevels gereinigd, omdat men het aanwezige patina als negatief ervaart. Vaak gaat men ook over tot een volledige vervanging van het voegwerk, dat meestal nog in goede conditie is. De gevels tonen weer fris en kunnen, althans, zo denkt men, er weer lange tijd tegen aan.

 

Helaas heeft deze onnodige poetswoede een duidelijke keerzijde. Bij vrijwel alle gekozen gevelreinigingsmethoden kan (ernstige) schade aan de behandelde gevels ontstaan. Reiniging kan een gevel mechanisch of chemisch beschadigen waardoor afzanding, verpoedering, schilfering en afbrokkeling van stenen kan optreden. Deze problemen ontstaan voornamelijk doordat de bakhuid van de bakstenen kapot gaat, wat betekent dat weer en wind sneller invloed krijgen op de stenen.

Belangrijk om te constateren is dat wat voor de ene gevel en/of materiaal een geschikte reinigingsmethode is, een andere gevel of materiaal ernstig kan beschadigen. Het is daarom niet mogelijk om een uniforme reinigingsmethode aan te geven.



Deze stenen ogen mooi schoon, maar er is ook duidelijk schade zichtbaar. De bakhuid van de stenen is op veel plaatsen aangetast, waardoor weer en wind snel schade kunnen aanrichten.



Voegwerk

Gelijktijdig met het reinigen vervangt men steeds vaker het complete voegwerk, zelfs als dit nog (grotendeels) in goede conditie is. Dit resulteert vaak in onnodige schade aan gevels. Zo gebruiken veel gevelbedrijven te grove middelen om de voegen uit te slijpen, hierdoor lopen de stenen schade op. De moderne voeg is veelal ook niet goed verenigbaar met het oudere metselwerk. Veel bedrijven passen de samenstelling van de nieuwe voeg namelijk niet aan het oude werk aan, waardoor de voeg niet voldoende hecht en er eenvoudig schade ontstaat. Om de ontstane (vocht)schade op te vangen wordt na het reinigen en voegen vaak een waterwerende laag, een zogenaamde hydrofobeerlaag, op de gevel aangebracht. Deze doet meestal ook meer kwaad dan goed.

Alleen deskundig bedrijf

Voor een duurzaam vastgoedbeheer is een terughoudende omgang met de genoemde werkzaamheden noodzakelijk. Herstel van het voegwerk kan, wanneer dit nodig is, het beste alleen plaatselijk en met dezelfde materialen als het bestaande werk gebeuren. Mocht gevelreiniging echt gewenst zijn, dan dient altijd een deskundig bedrijf ingeschakeld te worden. Belangrijk is om niet in zee te gaan met het bedrijf dat de goedkoopste offerte heeft, maar om te kiezen voor iemand die heeft bewezen om zonder schade te kunnen reinigen. Helaas kunnen slechts weinig bedrijven dat zeggen.

Een goed bedrijf zal eerst een proefvlak voorleggen, dat een (onafhankelijke) deskundige op schade kan beoordelen. Ook is duidelijk dat de beste reinigers er niet op uit zijn de gevels ‘als nieuw’ te maken, maar juist de ouderdom van een gevel na behandeling zichtbaar laten. Op die manier wordt een aantasting van de baklaag voorkomen. Zie bij twijfel over de gevolgen voor de gevel altijd af van reiniging. Schade door gevelreiniging is namelijk nooit meer volledig te herstellen.

Auteur: Norman Vervat van Erfgoedvereniging Heemschut, Commissie Amsterdam


Voor meer informatie kunt u mailen naar: vervat2000@yahoo.com

VNG: 10 punten voor betere woningmarkt

28 september 2011 Bron: Gemeente.nu 

De VNG (Vereniging Nederlandse gemeenten) heeft een tienpuntenplan voor een betere woningmarkt aangeboden aan de Tweede Kamer. Deze voorstellen zijn een reactie op de woonvisie die het kabinet in juli van dit jaar presenteerde.

De VNG mist in deze visie van het kabinet een integrale aanpak van knelpunten op de woningmarkt, terwijl de gestagneerde woningmarkt hier wel om vraagt.

De belangrijke punten zijn volgens de VNG:
•Gemeenten moeten ruimtelijke ontwikkeling kunnen financieren
•Borg de positie van de corporaties
•Zet in op wonen met zorg
•Bied meer ruimte voor woningbouw
•Verbeter de particuliere woningvoorraad
•Zet meer in op energiebesparing
•Zorg voor huisvesting van arbeidsmigranten
•Zorg voor huisvesting van statushouders
•Ontwikkel instrumenten voor grondbeleid
•Vereenvoudig het omgevingsrecht


Betere woningmarkt
De VNG wil met deze tien punten bijdragen aan een betere woningmarkt, met voldoende mogelijkheden voor gemeenten om de verantwoordelijkheden op zich te nemen die het kabinet bij hen neerlegt.

De vereniging verwacht van het kabinet een actieve houding om gemeenten en anderen in staat te stellen de markt weer vlot te trekken.

Eerst de presentatie op orde, dan de verkoop in

22 september 2011 Bron: Leo van de Pas

Uitgangspunt van de all-inclusive makelaar van WoningMarketeer is dat een woning min of meer al op Funda verkocht wordt. "Daarom moet een huis maximaal gepresenteerd worden en zo goed mogelijk aansluiten bij de aspirant koper", aldus Kjeld Hoogveld van de WoningMarketeer. "We vragen de verkoper daarom de woning te optimaliseren aan de hand van een stappenplan dat wij samenstellen per woning."

"De all-inclusive makelaar is eigenlijk ontstaan vanuit de vraag van diverse verkopende partijen. Zij gaven aan ontevreden te zijn over de verkoop van hun woning, vaak omdat ze het gevoel hadden dat de makelaar te veel zat af te wachten zonder initiatief te nemen."

ANALYSE + STAPPENPLAN


"Wij werken op een paar manieren anders dan de 'traditionele' makelaar. Wij beginnen met een gedegen analyse van de woning en maken op basis daarvan een uitgebreid stappenplan, waarmee de woning verkoopklaar gemaakt moet worden. Wanneer de verkoper hier niet in mee wil gaan, nemen we de verkoopopdracht niet in behandeling."


OPTIMALE PRESENTATIE

"Te vaak wordt amper iets aan de woning gedaan voor hij te koop gezet wordt. Wij zijn erg kritisch naar de verkoper als het gaat over verkoopklaar maken. Wij vinden dat een woning zo optimaal mogelijk gepresenteerd moet worden. Je hebt tenslotte maar één kans om het goed te doen."

MUUR VERWIJDEREN

"De kosten die wij berekenen zijn per vierkante meter, wij rekenen geen courtage. Zo weten onze klanten vooraf wat de kosten zijn. Vanuit ons stappenplan kan het zijn dat de verkopende partij kosten moet maken om de woning verkoopklaar te krijgen. Over het algemeen is 90 procent van de adviezen gericht op opruimen, op meters laten zien. Maar het kan voorkomen dat we iemand vragen een muur te verven, vieze vloerbedekking te verwijderen, iets aan de stank te doen en in het meest extreme geval een muurtje te verwijderen."
HET VERSCHIL

"Ik vergelijk de verkoop van een woning wel eens met die van een auto. Voor je die gaat verkopen haal je hem toch ook door de wasstraat, was je zijn banden, zet je hem in de wax en stofzuig je hem van binnen? Je presenteert hem zo goed mogelijk, en dat willen wij met woningen ook. Wij werken daarom ook altijd met professionele fotografen. Vaak wordt het uit kostenoverweging door een makelaar zelf gedaan, maar je ziet echt het verschil. Ook maken wij plattegronden met daarin een mogelijke inrichting. De koper moet het plaatje kunnen zien, het beleven."


TERMIJN

Als de woning na twee jaar niet verkocht is, is de verkopende partij vrij om te gaan en staan waar hij wil. Hij zit dan niet meer aan een contract met ons vast. Maar we doen er echt alles aan om de verkoop te bevorderen en die termijn nooit te overschrijden."


NAUW CONTACT

"Wij houden hoe dan ook altijd nauw contact met de verkopende partij, door bijvoorbeeld op gezette tijden verkoopvergaderingen te houden met alle betrokken partijen. Afspraken en ideeën worden in notulen opgenomen en aan de betrokkenen per mail toegezonden. Hierdoor weet iedereen wat hij of zij de komende periode moet doen en zijn er nooit misverstanden. Bij veel makelaars gaat het hier mis, die houden hun klanten niet op de hoogte en die worden daar heel onzeker en angstig van."

TUSSEN MAKELAAR EN VERKOPER

"Vorig jaar zijn wij gestart met dit initiatief, eerst als pilotproject. De reacties waren divers: de consument reageerde meteen heel positief maar makelaars waren er eerst nogal sceptisch over. Logisch, want wij worden vaak ingehuurd door de verkopende partij, die advies wil over de verkoop van zijn woning. Op zo'n moment staan wij dus tussen verkopende partij en makelaar in. Makelaars voelen zich in eerste instantie gecontroleerd en op de vingers gekeken en dat zijn ze niet gewend."

SAMEN

"Inmiddels zijn makelaars positiever over ons, ze zien namelijk dat het voordelen kan hebben om samen bezig te zijn met de verkoop van een woning. Wij zien makelaars daardoor persoonlijk groeien. Het is toch ook prettig, dat wanneer je met de handen in het haar zit omdat de verkoop niet wil vlotten, er iemand is om dit mee te delen? Om samen een oplossing te bedenken. Wij werken dan ook graag samen met makelaars vanaf het moment dat een woning in de verkoop wordt genomen."

[Ankie Spee-Hegger, dat kan dus ook met onze verkooptips http://www.huizenpartner.nl/WoningVerkopen/Pakkende-verkoopteksten-voor-uw-woning.aspx en de extra van optimale digitale promotie inclusief Funda (voor NVM comfort of NVM Garantpakket), maar mond-tot-mond, straat, eigen regio en Google blijken zeker zo belangrijk als Funda. Tevens is in het koopproces belangrijk dat familie en vrienden de woning snel kunnen inzien via de 'eigen website' om de nieuwe eigenaar te versterken in zijn keuzeproces....
met het Huizenpartner Comfort pakket heeft u die tools gewoon direct in handen]

Afstand van bedenktijd bij nogmaals aangaan van koopovereenkomst rechtsgeldig ?

13 september 2011 Bron: Formaat notarissen


K heeft van V een appartement gekocht. De koopovereenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat er op enig moment geen splitsingsvergunning is verleend. De splitsingsvergunning is op enig moment (nog) niet verleend. V en K sluiten daarom een nieuwe koopovereenkomst waarbij K afstand doet van de hem op grond van art. 7:2 BW toekomende bedenktijd. K ontbindt deze overeenkomst niettemin met een beroep op art. 7:2 BW. Kan dit?

Koper K heeft van verkoper V een appartement gekocht. De koopovereenkomst is gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat er op enig moment geen splitsingsvergunning is verleend. K geniet daarnaast natuurlijk de “3 daagse bedenktijd” op grond van art. 7:2 BW. De splitsingsvergunning is op enig moment (nog) niet verleend. V en K sluiten daarom een nieuwe koopovereenkomst. De bepaling inzake de bedenktijd wordt in deze overeenkomst doorgehaald. Nog binnen het verstrijken van de termijn van de (hem op grond van de nieuwe koopovereenkomst niet toekomende) bedenktijd ontbindt K de koopovereenkomst niettemin met een beroep op art. 7:2 BW. V vordert daarop van K in rechte schadevergoeding wegens wanprestatie.

De rechter geeft aan dat de bedenktijd ertoe dient een koper te beschermen tegen een overhaaste beslissing. V’s argument dat K een dergelijke bescherming niet meer nodig heeft op het moment dat hij de koop nogmaals sluit, snijdt daarom hout. V is voorts van mening dat de bedenktijd (ex art. 7:2 lid 2 slotzin BW) niet wederom ontstaat, nu de tweede koopovereenkomst is gesloten binnen een termijn van zes maanden na de eerste. Deze situatie is echter volgens de rechter in het geheel niet aan de orde. De eerste koopovereenkomst is namelijk van rechtswege ontbonden door vervulling van de ontbindende voorwaarde en niet door K met een beroep op de bedenktijd. Verder, zo stelt V, heeft K afstand gedaan van de bedenktijd. Volgens de rechter laat art. 7:2 lid 4 BW hierover géén misverstand bestaan: de bedenktijd kan niet op een dergelijke manier opzij worden geschoven, uitzondering daargelaten! En van een uitzondering als bedoeld in art. 7:2 lid 4 BW, is volgens de rechter in casu geen sprake.

De rechter wijst de vordering van V derhalve af.

Hof Amsterdam, 14 juni 2011, LJN BR1224

Weinig openheid van hypotheekadviseurs

19 augustus 2011 Bron: Consumentenbond

Openheid in de financiële sector over de verdiensten is nog ver te zoeken. Slechts 154 van de 1400 benaderde hypotheekadviseurs werkten mee aan een onderzoek van de Consumentenbond naar de kosten voor advies en bemiddeling bij hypotheken en oudedagsvoorzieningen. De Consumentenbond roept de sector op niet langer zijn kop in het zand te steken en nu eindelijk open te zijn over de kwaliteit én de prijs van hun adviezen. Daar hebben consumenten wettelijk recht op.

Hypotheekadviseurs stellen dat een goed advies maatwerk is, waarbij de kwaliteit voorop zou moeten staan en niet de prijs. De Consumentenbond onderschrijft dit uitgangspunt. Toch hebben consumenten behoefte aan inzicht in de kosten zeker met allerhande nieuwe en directe vormen van betaling die er zijn en gaan komen. Iedereen wil toch van te voren weten wat een advies ongeveer gaat kosten?

Een hypotheek voor Pim en Lia
154 tussenpersonen bogen zich over een hypotheekadvies en -bemiddeling voor de fictieve Pim en Lia. Het stel wil een hypotheek van €350.000; dat is 110% van de waarde van de woning. Ze kiezen voor 50% bankspaarhypotheek en 50% aflossingsvrije hypotheek met een rentevastperiode van 10 jaar, inclusief een overlijdensrisicoverzekering. De tussenpersonen werd gevraagd hoeveel tijd ze nodig dachten te hebben voor een advies aan Pim en Lia. Ze kwamen gemiddeld uit op 24 uur. Ze rekenden daarvoor gemiddeld €2800 bij een vast bedrag, €122 per uur (wat neerkomt op ruim €2900) of zo'n €3000 op provisiebasis.

Begrijp je geld?!
Na jaren van schandalen met torenhoge provisies brengen veel financieel adviseurs, vooruitlopend op het wettelijk provisieverbod in 2013, op een andere manier geld in rekening voor hun diensten, namelijk via een uurtarief, abonnement of vast bedrag. Consumenten moeten daarom nu al zelf letten op de kosten van een hypotheekadvies en dit advies zelf kunnen beoordelen op redelijkheid. In zijn campagne Begrijp je geld?! Weet waar je voor tekent. vraagt de Consumentenbond daarom aandacht voor dit onderwerp. In 2009 dacht 5% van de ruim 1200 ondervraagde consumenten nog dat financieel advies gratis was. De Consumentenbond publiceert op zijn website een stappenplan om een betrouwbare adviseur te vinden en een goed advies te krijgen.

Gekke foto`s stimuleren verkoop woning?

5 augustus 2011 Bron: Algemeen Dagblad


Wie zijn woning op de woningenverkoopsite Funda verkocht wil hebben, kan zijn huis op een opvallende manier presenteren. Daar zijn al diverse voorbeelden van te zien. Zo is er een foto met de restanten van een politieonderzoek naar een moord terug te vinden op de site. Of Spiderman die tegen een wand klimt.                                                                                         

Een bijzondere salontafel. Of dit uitnodigt tot extra bezichtigingen?
Voor meer interessante/vreemde foto's kijk op http://forum.fok.nl/topicchain/53

Internetforum fok.nl heeft er een discussieserie van gemaakt met ondertussen al 62 afleveringen en duizenden foto`s. Op de afbeelden is te zien hoe de Nederlandse huizenkoper zich op Funda presenteert.

Er zijn foto`s met huiskamers die uit alleen maar hertengeweien bestaan, een huiskamer waar de twee brommende mannetjes uit de Muppetshow aan de muur hangen of opknappertjes uit de RTL-serie `Help, mijn man is klusser`.

[Ankie Spee-Hegger, Huizenpartner.nl: Wij adviseren om reële foto's te plaatsen en geen gekke taferelen uit de kast te halen om uw woning te presenteren. Belangrijk is om de foto's op een perfecte manier te nemen. Maak hierbij gebruik van de Huizenpartner toolkit met handig tips. Kijk op http://www.huizenpartner.nl/WoningVerkopen/DirectVerkopen.aspx]