Bron: Redactie Vastgoed d.d. 16-07-2013
“Je hebt uiteindelijk maar één koper nodig voor je huis.” Een welbekende fabel op de woningmarkt. Feit is dat er helmaal niet voor elk huis een koper is. Wat zijn de meest hardnekkige mythes en wat zijn de feiten? En hoe krijg je deze mythes bij je klant doorgeprikt?
Eigenlijk mogen we ze hier helemaal niet herhalen, de mythes die ronddwalen op de woningmarkt. Eenmaal in je hoofd, zijn mythes namelijk maar moeilijk te verdringen met de feiten. Beter is het om te beginnen met de feiten en de mythe halverwege zo min mogelijk beeldend neer te zetten. Vervang de fabel met een ander beeld, een feit. Philipine Vinke, makelaar en vice-voorzitter van Vakgroep Wonen en Frank Harleman, researcher bij NVM, hebben zich verdiept in het ‘debunken’ van fabels en de juiste feiten over de woningmarkt uitgezocht.
1) Er wordt geen huis meer verkocht
Onzin. In het eerste kwartaal, dat bekend staat als een slecht kwartaal omdat de nieuwe hypotheekregels per 1 januari van kracht gingen, zijn er 23.750 woningen verkocht. Dat komt neer op bijna 2.000 woningen per week. Op het hele eiland Terschelling staan ongeveer 2.000 woningen. Het eiland Terschelling zou dus zomaar binnen een week verkocht kunnen zijn. Door dit beeld te schetsen, onthouden mensen het feit en wordt de mythe weggenomen. Vinke: “We raden makelaars aan om dit naar hun eigen marktgebied te vertalen door bijvoorbeeld een bepaalde straat of wijk, die het aantal te koop staande woningen in het marktgebied vertegenwoordigt, als beeld te gebruiken.”
2) Half Nederland staat te koop
Laten we beginnen een beeld te schetsen van hoe groot de koopwoningvoorraad in Nederland eigenlijk is. Volgens cijfers van het CBS telt het land ongeveer vier miljoen koopwoningen. Daarvan staan er zo’n 227.000 te koop. Bovendien komen er steeds minder nieuwe woningen bij in het aanbod, omdat potentiële woningverkopers hun besluit uitstellen. Feitelijk staat momenteel 6 procent van de koopwoningvoorraad te koop. “Mensen hebben vaak een beeld in hun hoofd van een straat die ze kennen waar heel veel woningen te koop staan en neigen dan te denken dat het overal wel zo zal zijn”, verklaart Harleman de mythe. Hij maakte een smiley met een klein taartpuntje eruit om de waarheid te visualiseren. Een ander beeld dat effectief de fabel kan debunken is je een flatgebouw voor te stellen, waarin maar twee van de zestig woningen te koop staan.
3) De prijzen dalen steeds harder
Is dat zo? Als we kijken hoe de prijzen zich hebben ontwikkeld sinds het begin van de eeuw, ligt de gemiddelde meerwaarde van een woning nog steeds rond de 23 procent. De prijzen zijn wel gezakt sinds het begin van de crisis natuurlijk, maar woningbezitters die hun huis aan het begin van de eeuw kochten, hebben nog steeds een overwaarde. Sinds de crisis zijn de prijzen gemiddeld met 17 procent gedaald. De grootste dip was al eind 2008. Na enig herstel, volgde in 2011 een tweede dip, die zijn dieptepunt bereikte in het derde kwartaal van 2012. Toen lag de prijs ten opzichte van een jaar eerder zo’n 7,5 procent lager. Echter, sinds het derde kwartaal is er een omslagpunt, waarin de prijsdaling wat afvlakt vergeleken met een jaar eerder. De prijzen dalen dus eigenlijk juist minder hard.
4) Elke woning wordt wel een keer verkocht
Dat is niet waar. Ja, als je twintig jaar geduld hebt misschien. Dat hebben de meeste kopers niet. Inderdaad wordt 23 procent van het nieuwe aanbod binnen een kwartaal verkocht, maar andersom geldt ook: de helft van het aanbod staat meer dan een jaar te koop. Van de 100 mensen zitten er na een jaar nog 38 met een onverkocht huis. En dan hebben 20 mensen al besloten hun woning van de markt te halen. Na drie jaar is de kans tot verkoop zelfs afgenomen tot 2 procent. Vinke en Harleman vergelijken het woningaanbod met de snoeppot, waarin de oude snoepjes altijd verdwijnen en we rond kerst nog een verdwaald paaseitje kunnen tegenkomen. Nooit meer worden deze snoepjes uitgekozen. Veel liever eten we uit de nieuwe zak drop, die ernaast ligt.
5) Je kunt altijd nog zakken met de prijs
Je hebt nog steeds die klant, die zegt ‘ik vraag een iets hogere prijs dan mijn makelaar adviseert’. Zakken kan altijd nog. Geen goede tactiek. We zitten in een dalende markt en als de verkoper zijn vraagprijs hoog insteekt, vindt hij in eerste instantie geen koper. Ondertussen zakt de marktprijs van de woning steeds verder. Wanneer die verkoper alsnog besluit te zakken met de prijs, is het verschil tussen de vraagprijs en de op dat moment geldende marktprijs nog steeds even groot. Hij zal zijn prijs dus veel harder moeten verlagen dan de ontwikkeling in de markt is. Zet hij zijn woning, die 225.000 euro waard is, daarentegen gelijk scherp in de markt voor 232.000 en verkoopt hij het pand binnen drie maanden, dan krijgt hij er nog 223.000 voor. Zo onderzocht de Amsterdam School of Real Estate.
6) Kopen wordt steeds duurder
Het idee heerst sterk onder kopers dat een koopwoning steeds minder bereikbaar voor hen wordt, omdat ze moeten aflossen. Echter, het is juist veel aantrekkelijk geworden om te kopen. Een tussenwoning, die in 2009 een waarde van 206.000 euro had, is nu 184.000 euro waard. Uitgaande van een annuïtaire hypotheek en het feit dat er over die 206.000 nog 6 procent overdrachtsbelasting betaald moest worden, is de netto maandlast nu gezakt van 880 euro in 2009 naar 720 euro.
7) Ik doe gewoon een laag bod
Kun je als koper doen, maar het blijkt dat verkopers helemaal niet bereid zijn om heel veel onder de markt te verkopen. In 2008 was het verschil tussen vraag- en verkoopprijs iets meer dan 3 procent. Nu is dat bijna 7 procent op de laatste vraagprijs. Op de oorspronkelijke vraagprijs is al heel veel ingeleverd. Verkopers hebben hun grens allang bereikt. Visualiseer een mooie ijscoupe. “Vroeger betaalde je voor het ijs en de saus en de slagroom en de kers. Nu hoef je de kers en de slagroom niet te betalen. Maar het is niet zo dat je de helft van het ijsje ook nog gratis krijgt”, aldus Vinke.
