Italië vindt miljoen onbekende huizen

7 Maart 2012 Bron:NVM

In Italië staan ruim een miljoen gebouwen meer dan gedacht. De huizen en bedrijven waren gebouwd, maar nooit doorgegeven aan het kadaster. Daardoor loopt de staat per jaar ongeveer een half miljard euro aan belastingen mis.


Dat heeft het ministerie van Financiën en Economische Zaken in Rome dinsdag gezegd tegen Italiaanse media.
Italië gaat gebukt onder een schuldenlast. Premier Mario Monti wil die terugbrengen door minder geld uit te geven en meer belasting te innen. Belastingontduiking is een groot probleem in het land.
De actie om alle huizen in het land in kaart te brengen, is al enkele jaren geleden gestart. Vorig jaar werd bekend dat er 2,5 miljoen nader te definiëren panden waren ontdekt. Ambtenaren hebben sindsdien de foto's naast de kaarten van het kadaster gelegd en met de pen aangegeven wat illegaal is gebouwd.
Tot nu toe zijn een miljoen illegale panden ontdekt. De grootste overtredingen vinden plaats in Zuid-Italië. Het gaat daar vooral om illegaal gebouwde huizen. In Noord-Italië gaat het vaker om fabrieksloodsen.
Nergens in Europa hebben burgers de afgelopen decennia op zo'n grote schaal illegaal gebouwd.
De overheid organiseerde de afgelopen twintig jaar een aantal keer een generaal pardon. Italianen konden hun illegaal gebouwde panden tegen een goedkoop tarief legaliseren. Deze vergevingsgezinde opstelling van de overheid werkte nieuw illegaal bouwen in de hand, in afwachting van de volgende inkeerregeling.
Als het aan premier Monti ligt, komt die er niet meer, en zullen de overtreders nu fors moeten betalen.

Hukker: focus kabinet op lange termijn

2 Maart 2012 Bron:NVM

NVM-voorzitter Ger Hukker vindt dat het kabinet geen 'platte bezuinigingen' moet doorvoeren, maar de lange termijn in de gaten moet houden. Hij zei dit in reactie op de vanmorgen gepresenteerde prognoses van het Centraal Planbureau, dat het begrotingstekort volgend jaar flink gaat oplopen. Hierdoor zijn extra bezuinigingen noodzakelijk.

Hukker: "Maak van de nood een deugd. Het is niet te hopen dat de insteek nu platte bezuinigingen wordt, maar dat de focus komt te liggen op de lange termijn. Met een duurzame hervorming van de woningmarkt en de arbeidsmarkt bied je een toekomstperspectief."
Maatregelen zoals het snel afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zouden volgens Hukker onverantwoord zijn.

Prijsdaling koopwoning minder groot in januari

21 Februari 2012 Bron: Property.nl

AMSTERDAM - De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in januari 2012 gemiddeld 3,3 % lager dan in januari 2011.

De prijsdaling was hiermee minder groot dan in december, toen de koopwoningen 4 % in prijs daalden. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster. De index geeft de prijsontwikkeling weer van bestaande koopwoningen in Nederland, die aan particulieren verkocht zijn.
Lees het artikel verder op ..........http://www.propertynl.com/producten-old/nieuwsbrief/default.asp?id=34525

Naheffing overdrachtsbelasting en oplegging “vergrijpboete” terecht?

14 Februari 2012 Bron: Formaat Notarissen 





P heeft percelen “warme” grond gekocht. Twee jaar later worden de percelen aan P overgedragen. P voldoet de “verschuldigde” overdrachtsbelasting. Enige tijd later legt B aan P een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, omdat hij van mening is dat de werkelijke waarde van de grond hoger is dan de in de koopovereenkomst opgenomen koopsom. Ook legt B aan P een “vergrijpboete” op. P maakt hiertegen bezwaar, maar B handhaaft de naheffingsaanslag en de vergrijpboete. P gaat vervolgens in hoger beroep bij de rechter. Wat is het oordeel van de rechter?

Projectontwikkelaar P heeft uit speculatieve overweging percelen “warme” grond gekocht waarop nochtans een agrarische bestemming rust. Twee jaar later worden de gronden aan P overgedragen. P voldoet de “verschuldigde” overdrachtsbelasting op grond van de in de koopovereenkomst opgenomen koopsom. Enige tijd later legt belastinginspecteur B aan P een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, nu hij van mening is dat de werkelijke waarde van de grond (ten tijde van de levering) hoger is dan de in de koopovereenkomst opgenomen koopsom. Ook legt B aan P een zogenaamde “vergrijpboete” op, een boete voor de belastingbetaler die wist of moest weten dat hij te weinig belasting heeft voldaan. P maakt hiertegen bezwaar, maar B handhaaft de naheffingsaanslag alsook de vergrijpboete. P gaat vervolgens in hoger beroep bij de rechter.

De rechter overweegt als volgt. Het feit dat P de percelen grond (met nochtans agrarische bestemming) eerder heeft gekocht voor een bedrag gelijk aan de agrarische tegenwaarde betekent geenszins dat de werkelijke waarde ervan inmiddels niet gestegen kan zijn. Ingevolge art. 9 Wet op belastingen van rechtsverkeer is de verkrijger van de grond overdrachtsbelasting verschuldigd over de tegenprestatie, dan wel, indien deze hoger is, over de werkelijke waarde ervan. Dit brengt met zich dat de (agrarische) bestemming niet maatgevend is voor de waardebepaling van de grond. Verder is P bij uitstek deskundig in het verwerven van onroerende zaken/grondposities. Dit impliceert echter niet (zonder meer) dat hij wist of moest weten dat er door hem een te laag bedrag aan overdrachtsbelasting was voldaan. In casu heeft B niet aannemelijk gemaakt dat P ten tijde van de levering wist van de te lage tegenprestatie. Ook heeft de met de levering van de grond belaste notaris hem daaromtrent niet ingelicht.


Derhalve laat de rechter de naheffingsaanslag in stand, maar vernietigt de vergrijpboete.

Rechtbank Haarlem 24 oktober 2011, LJN BU6548

Dalende trend in transacties en prijzen woningmarkt zet door Moeilijke markt zet makelaar aan tot meer creativiteit, maatwerk en klantgerichtheid

3 januari 2012 Bron: NVM




Consument heeft ruime keuze uit steeds betaalbaarder woningaanbod


De woningmarkt kende in het vierde kwartaal van 2011 een daling van het aantal transacties met 13% ten opzichte van dezelfde periode in het jaar daarvoor. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg 22.202 (gehele markt 29.400). Op jaarbasis zijn in 2011 door NVM-makelaars 89.210 woningen verkocht (totale markt 118.000 woningen). Dat is 7% minder dan een jaar eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde in het afgelopen jaar met 4,1%. In het afgelopen kwartaal ging 1,7% van de prijs af. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2011, die vandaag wordt gepresenteerd*.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

Verlaging overdrachtsbelasting vormt lichtpuntje

Tegenover het relatief redelijke derde kwartaal van 2011 is het aantal transacties in het vierde kwartaal met 1,4% afgenomen. “Dat valt in het licht van de eurocrisis en de discussie over mogelijke nieuwe bezuinigingen nog mee,” stelt NVM-voorzitter Ger Hukker. “Dat het aantal transacties niet nog lager is uitgevallen, heeft ook te maken met de Kabinetsmaatregel om de overdrachtsbelasting een jaar lang te verlagen. Dat hebben kopers vooral in het derde kwartaal aangegrepen om een woning te kopen, en dat doen ze eigenlijk nog steeds.”

Maar in het algemeen is er een dalende trend in het aantal transacties waarneembaar. De NVM wijst daarvoor diverse factoren aan. “De schuldencrisis, de problemen in Griekenland en andere Zuid-Europese landen en de daaruit voortgevloeide economische stagnatie in ons land hebben de situatie op de woningmarkt negatief beïnvloed. De Nederlandse consument is onzeker en stelt de beslissing om een ander huis te kopen uit”, zegt Hukker. “De afgenomen leencapaciteit, de dreigende recessie en de voorgenomen bezuinigingen van het kabinet hebben het consumentenvertrouwen en de mogelijkheden om een huis gefinancierd te krijgen het afgelopen jaar verder ondermijnd. Het ontbreekt op veel terreinen aan een duidelijk toekomstperspectief.”

Crisis van begin jaren ’80 zal zich niet herhalen

De vorige crisis op de woningmarkt voltrok zich begin jaren ’80 van de vorige eeuw. Met veel nieuwbouwwoningen en een torenhoge hypotheekrente daalde tussen 1980 en 1985 de gemiddelde Nederlandse woning ruim 40% in waarde. Er was toen bovendien een gigantische werkloosheid. De NVM verwacht niet dat de crisis van begin jaren ’80 zich zal herhalen. Hukker: “De inflatie en de werkloosheid waren toen enorm. De rente liep op tot ver boven de 10% en er kwamen ruim 100.000 nieuwe woningen op de markt. Momenteel valt het met de inflatie en de werkloosheid mee en heeft onze economie nog steeds veerkracht. Bovendien is er nu een ruim aanbod van woningen en staat de rente nog betrekkelijk laag. Het bedrijfsleven is daarnaast uitstekend hersteld van de eerste kredietcrisis. We verwachten de komende tijd nog wel een verdere waardedaling van huizen, maar niet in dezelfde mate als begin jaren ’80.”

Aantal NVM-makelaarskantoren blijft op peil

“Een positief punt is dat het aantal faillissementen van NVM-makelaarskantoren relatief gering is, omdat ze tijdig de sanering inzetten of doorstarten”, stelt Hukker. Het aantal NVM-makelaarskantoren nam vorig jaar licht af van 2.791 naar 2.788 en het aantal NVM-makelaars ging terug van 3.986 naar 3.954. “Dat is een gunstig signaal”, aldus Hukker. “Het laat zien dat onze leden ook aan deze moeilijke marktomstandigheden het hoofd kunnen bieden. Makelaars zijn overlevers en kunnen snel schakelen bij veranderde omstandigheden. Met creatieve oplossingen, zoals nieuwe businessmodellen, het overtuigen van verkopers om een redelijke prijs voor hun huis te vragen zodat ze sneller van hun huis afkomen, en het inzetten van social media, proberen zij toegevoegde waarde te blijven leveren voor kopers en verkopers. Het klinkt misschien wat wrang, maar de huidige slechte markt vereist kracht en inventiviteit van de makelaars. Die uitdagingen gaan we aan, en volgens mij komen we sterker uit deze moeilijke periode.”


Moeilijke markt voor appartementen

Het appartement blijft ondanks de moeilijke markt het meest verkochte woningtype met 31,4%, hoewel ook hier het aantal transacties afnam. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal van 2008 is dit het geval. De tussenwoning is het op één na meest verkochte woningtype (28,3%).


De vrijstaande woning is het minst verkochte woningtype met 12,6%. In vergelijking met het 4e kwartaal 2010 is het relatieve aandeel van vrijstaande woningen in de verkopen met 1%-punt toegenomen.

Lees het gehele artikel verder op
http://www.nvm.nl/portal/Actual/Nieuwsoverzicht/Januari%202012/12marktcijfers.aspx

Het belang van scherp prijzen: de eerste klap is een daalder waard

3 januari 2012 Bron: NVM


Er is de laatste tijd veel gezegd en geschreven over het belang van scherp prijzen. Ook in de wetenschap is er veel aandacht voor het woningverkoopproces. Belangwekkend wetenschappelijk onderzoek van Erik de Wit, die in september 2011 promoveerde aan de Universiteit van Amsterdam op basis van onderzoek met behulp van de NVM database, toont andermaal aan dat de eerste klap een daalder waard is: een scherpe vraagprijs is de basis voor een succesvolle verkoop.

Vier resultaten van zijn onderzoek zijn door Data & Research vertaald naar de dagelijkse praktijk van de makelaar.

1. Met scherp prijzen verkoop je tegen de beste prijs. Scherp prijzen betekent in dit geval dat je de woning verkoopt vanuit de eerste vraagprijs. Uit het onderzoek van De Wit komt naar voren dat je met scherp prijzen iets boven de marktwaarde verkoopt, terwijl een woning waarbij de vraagprijs verlaagd wordt in het verkoopproces uiteindelijk bijna 4% onder de marktwaarde verkoopt.

2. Hoe langer een huis te koop staat, hoe kleiner de kans dat deze verkocht wordt. Wanneer een woning langer te koop staat, interpreteert een mogelijke koper dit als een signaal dat er iets ‘mis’ is met de woning. Immers, waarom zou een woning anders nog niet verkocht zijn?

3. Een woning verkoopt het beste direct nadat het op de markt komt. Het onderzoek laat ook zien dat de kans op verkoop zeer sterk afneemt na de eerste golf van interesse na het in aanbod komen van de woning. Na die initiële belangstelling is de woning alleen nog interessant voor nieuwe potentiële kopers, die op de markt komen. Het is dus zaak om de potentiële kopers direct te verleiden. Een strategie van ‘laten we het eerst met deze vraagprijs proberen’ werkt dus niet verkoopbevorderend.

4. Hoe meer je boven de marktwaarde vraagt, hoe kleiner de kans op verkoop. Het onderzoek van De Wit toont aan dat voor iedere procent die een woning hoger dan de marktwaarde in de markt wordt gezet, de dagelijkse verkoopkans met 0,69% afneemt. Kortom, een te hoge vraagprijs verlaagt de kans op verkoop.

Het onderzoek van De Wit is uitgevoerd op NVM-data uit de periode 1985-2007. Het toevoegen van recente crisisjaren is niet mogelijk geweest, mede als gevolg van de complexiteit van de in de verschillende onderzoeken gebruikte modellen.

Huizenparter staat op Facebook

Wat is een bedrijf in 2012 zonder Twitter en Facebook.
We doen als professioneel bedrijf natuurlijk mee.

Vind ons op Twitter via www.twitter.com/huizenpartner

En blijf lekker op de hoogte van alle Huizenpartner nieuwtjes en feiten, maar natuurlijk ook van het laatste belangrijke verkoopnieuws in alle media.

En volg ons op Facebook via www.facebook.com/huizenpartner:




Fijne Feestdagen en een geweldig Nieuwjaar!

Team Huizenpartner