VNG: 10 punten voor betere woningmarkt

28 september 2011 Bron: Gemeente.nu 

De VNG (Vereniging Nederlandse gemeenten) heeft een tienpuntenplan voor een betere woningmarkt aangeboden aan de Tweede Kamer. Deze voorstellen zijn een reactie op de woonvisie die het kabinet in juli van dit jaar presenteerde.

De VNG mist in deze visie van het kabinet een integrale aanpak van knelpunten op de woningmarkt, terwijl de gestagneerde woningmarkt hier wel om vraagt.

De belangrijke punten zijn volgens de VNG:
•Gemeenten moeten ruimtelijke ontwikkeling kunnen financieren
•Borg de positie van de corporaties
•Zet in op wonen met zorg
•Bied meer ruimte voor woningbouw
•Verbeter de particuliere woningvoorraad
•Zet meer in op energiebesparing
•Zorg voor huisvesting van arbeidsmigranten
•Zorg voor huisvesting van statushouders
•Ontwikkel instrumenten voor grondbeleid
•Vereenvoudig het omgevingsrecht


Betere woningmarkt
De VNG wil met deze tien punten bijdragen aan een betere woningmarkt, met voldoende mogelijkheden voor gemeenten om de verantwoordelijkheden op zich te nemen die het kabinet bij hen neerlegt.

De vereniging verwacht van het kabinet een actieve houding om gemeenten en anderen in staat te stellen de markt weer vlot te trekken.

Eerst de presentatie op orde, dan de verkoop in

22 september 2011 Bron: Leo van de Pas

Uitgangspunt van de all-inclusive makelaar van WoningMarketeer is dat een woning min of meer al op Funda verkocht wordt. "Daarom moet een huis maximaal gepresenteerd worden en zo goed mogelijk aansluiten bij de aspirant koper", aldus Kjeld Hoogveld van de WoningMarketeer. "We vragen de verkoper daarom de woning te optimaliseren aan de hand van een stappenplan dat wij samenstellen per woning."

"De all-inclusive makelaar is eigenlijk ontstaan vanuit de vraag van diverse verkopende partijen. Zij gaven aan ontevreden te zijn over de verkoop van hun woning, vaak omdat ze het gevoel hadden dat de makelaar te veel zat af te wachten zonder initiatief te nemen."

ANALYSE + STAPPENPLAN


"Wij werken op een paar manieren anders dan de 'traditionele' makelaar. Wij beginnen met een gedegen analyse van de woning en maken op basis daarvan een uitgebreid stappenplan, waarmee de woning verkoopklaar gemaakt moet worden. Wanneer de verkoper hier niet in mee wil gaan, nemen we de verkoopopdracht niet in behandeling."


OPTIMALE PRESENTATIE

"Te vaak wordt amper iets aan de woning gedaan voor hij te koop gezet wordt. Wij zijn erg kritisch naar de verkoper als het gaat over verkoopklaar maken. Wij vinden dat een woning zo optimaal mogelijk gepresenteerd moet worden. Je hebt tenslotte maar één kans om het goed te doen."

MUUR VERWIJDEREN

"De kosten die wij berekenen zijn per vierkante meter, wij rekenen geen courtage. Zo weten onze klanten vooraf wat de kosten zijn. Vanuit ons stappenplan kan het zijn dat de verkopende partij kosten moet maken om de woning verkoopklaar te krijgen. Over het algemeen is 90 procent van de adviezen gericht op opruimen, op meters laten zien. Maar het kan voorkomen dat we iemand vragen een muur te verven, vieze vloerbedekking te verwijderen, iets aan de stank te doen en in het meest extreme geval een muurtje te verwijderen."
HET VERSCHIL

"Ik vergelijk de verkoop van een woning wel eens met die van een auto. Voor je die gaat verkopen haal je hem toch ook door de wasstraat, was je zijn banden, zet je hem in de wax en stofzuig je hem van binnen? Je presenteert hem zo goed mogelijk, en dat willen wij met woningen ook. Wij werken daarom ook altijd met professionele fotografen. Vaak wordt het uit kostenoverweging door een makelaar zelf gedaan, maar je ziet echt het verschil. Ook maken wij plattegronden met daarin een mogelijke inrichting. De koper moet het plaatje kunnen zien, het beleven."


TERMIJN

Als de woning na twee jaar niet verkocht is, is de verkopende partij vrij om te gaan en staan waar hij wil. Hij zit dan niet meer aan een contract met ons vast. Maar we doen er echt alles aan om de verkoop te bevorderen en die termijn nooit te overschrijden."


NAUW CONTACT

"Wij houden hoe dan ook altijd nauw contact met de verkopende partij, door bijvoorbeeld op gezette tijden verkoopvergaderingen te houden met alle betrokken partijen. Afspraken en ideeën worden in notulen opgenomen en aan de betrokkenen per mail toegezonden. Hierdoor weet iedereen wat hij of zij de komende periode moet doen en zijn er nooit misverstanden. Bij veel makelaars gaat het hier mis, die houden hun klanten niet op de hoogte en die worden daar heel onzeker en angstig van."

TUSSEN MAKELAAR EN VERKOPER

"Vorig jaar zijn wij gestart met dit initiatief, eerst als pilotproject. De reacties waren divers: de consument reageerde meteen heel positief maar makelaars waren er eerst nogal sceptisch over. Logisch, want wij worden vaak ingehuurd door de verkopende partij, die advies wil over de verkoop van zijn woning. Op zo'n moment staan wij dus tussen verkopende partij en makelaar in. Makelaars voelen zich in eerste instantie gecontroleerd en op de vingers gekeken en dat zijn ze niet gewend."

SAMEN

"Inmiddels zijn makelaars positiever over ons, ze zien namelijk dat het voordelen kan hebben om samen bezig te zijn met de verkoop van een woning. Wij zien makelaars daardoor persoonlijk groeien. Het is toch ook prettig, dat wanneer je met de handen in het haar zit omdat de verkoop niet wil vlotten, er iemand is om dit mee te delen? Om samen een oplossing te bedenken. Wij werken dan ook graag samen met makelaars vanaf het moment dat een woning in de verkoop wordt genomen."

[Ankie Spee-Hegger, dat kan dus ook met onze verkooptips http://www.huizenpartner.nl/WoningVerkopen/Pakkende-verkoopteksten-voor-uw-woning.aspx en de extra van optimale digitale promotie inclusief Funda (voor NVM comfort of NVM Garantpakket), maar mond-tot-mond, straat, eigen regio en Google blijken zeker zo belangrijk als Funda. Tevens is in het koopproces belangrijk dat familie en vrienden de woning snel kunnen inzien via de 'eigen website' om de nieuwe eigenaar te versterken in zijn keuzeproces....
met het Huizenpartner Comfort pakket heeft u die tools gewoon direct in handen]

Afstand van bedenktijd bij nogmaals aangaan van koopovereenkomst rechtsgeldig ?

13 september 2011 Bron: Formaat notarissen


K heeft van V een appartement gekocht. De koopovereenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat er op enig moment geen splitsingsvergunning is verleend. De splitsingsvergunning is op enig moment (nog) niet verleend. V en K sluiten daarom een nieuwe koopovereenkomst waarbij K afstand doet van de hem op grond van art. 7:2 BW toekomende bedenktijd. K ontbindt deze overeenkomst niettemin met een beroep op art. 7:2 BW. Kan dit?

Koper K heeft van verkoper V een appartement gekocht. De koopovereenkomst is gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat er op enig moment geen splitsingsvergunning is verleend. K geniet daarnaast natuurlijk de “3 daagse bedenktijd” op grond van art. 7:2 BW. De splitsingsvergunning is op enig moment (nog) niet verleend. V en K sluiten daarom een nieuwe koopovereenkomst. De bepaling inzake de bedenktijd wordt in deze overeenkomst doorgehaald. Nog binnen het verstrijken van de termijn van de (hem op grond van de nieuwe koopovereenkomst niet toekomende) bedenktijd ontbindt K de koopovereenkomst niettemin met een beroep op art. 7:2 BW. V vordert daarop van K in rechte schadevergoeding wegens wanprestatie.

De rechter geeft aan dat de bedenktijd ertoe dient een koper te beschermen tegen een overhaaste beslissing. V’s argument dat K een dergelijke bescherming niet meer nodig heeft op het moment dat hij de koop nogmaals sluit, snijdt daarom hout. V is voorts van mening dat de bedenktijd (ex art. 7:2 lid 2 slotzin BW) niet wederom ontstaat, nu de tweede koopovereenkomst is gesloten binnen een termijn van zes maanden na de eerste. Deze situatie is echter volgens de rechter in het geheel niet aan de orde. De eerste koopovereenkomst is namelijk van rechtswege ontbonden door vervulling van de ontbindende voorwaarde en niet door K met een beroep op de bedenktijd. Verder, zo stelt V, heeft K afstand gedaan van de bedenktijd. Volgens de rechter laat art. 7:2 lid 4 BW hierover géén misverstand bestaan: de bedenktijd kan niet op een dergelijke manier opzij worden geschoven, uitzondering daargelaten! En van een uitzondering als bedoeld in art. 7:2 lid 4 BW, is volgens de rechter in casu geen sprake.

De rechter wijst de vordering van V derhalve af.

Hof Amsterdam, 14 juni 2011, LJN BR1224

Weinig openheid van hypotheekadviseurs

19 augustus 2011 Bron: Consumentenbond

Openheid in de financiële sector over de verdiensten is nog ver te zoeken. Slechts 154 van de 1400 benaderde hypotheekadviseurs werkten mee aan een onderzoek van de Consumentenbond naar de kosten voor advies en bemiddeling bij hypotheken en oudedagsvoorzieningen. De Consumentenbond roept de sector op niet langer zijn kop in het zand te steken en nu eindelijk open te zijn over de kwaliteit én de prijs van hun adviezen. Daar hebben consumenten wettelijk recht op.

Hypotheekadviseurs stellen dat een goed advies maatwerk is, waarbij de kwaliteit voorop zou moeten staan en niet de prijs. De Consumentenbond onderschrijft dit uitgangspunt. Toch hebben consumenten behoefte aan inzicht in de kosten zeker met allerhande nieuwe en directe vormen van betaling die er zijn en gaan komen. Iedereen wil toch van te voren weten wat een advies ongeveer gaat kosten?

Een hypotheek voor Pim en Lia
154 tussenpersonen bogen zich over een hypotheekadvies en -bemiddeling voor de fictieve Pim en Lia. Het stel wil een hypotheek van €350.000; dat is 110% van de waarde van de woning. Ze kiezen voor 50% bankspaarhypotheek en 50% aflossingsvrije hypotheek met een rentevastperiode van 10 jaar, inclusief een overlijdensrisicoverzekering. De tussenpersonen werd gevraagd hoeveel tijd ze nodig dachten te hebben voor een advies aan Pim en Lia. Ze kwamen gemiddeld uit op 24 uur. Ze rekenden daarvoor gemiddeld €2800 bij een vast bedrag, €122 per uur (wat neerkomt op ruim €2900) of zo'n €3000 op provisiebasis.

Begrijp je geld?!
Na jaren van schandalen met torenhoge provisies brengen veel financieel adviseurs, vooruitlopend op het wettelijk provisieverbod in 2013, op een andere manier geld in rekening voor hun diensten, namelijk via een uurtarief, abonnement of vast bedrag. Consumenten moeten daarom nu al zelf letten op de kosten van een hypotheekadvies en dit advies zelf kunnen beoordelen op redelijkheid. In zijn campagne Begrijp je geld?! Weet waar je voor tekent. vraagt de Consumentenbond daarom aandacht voor dit onderwerp. In 2009 dacht 5% van de ruim 1200 ondervraagde consumenten nog dat financieel advies gratis was. De Consumentenbond publiceert op zijn website een stappenplan om een betrouwbare adviseur te vinden en een goed advies te krijgen.

Gekke foto`s stimuleren verkoop woning?

5 augustus 2011 Bron: Algemeen Dagblad


Wie zijn woning op de woningenverkoopsite Funda verkocht wil hebben, kan zijn huis op een opvallende manier presenteren. Daar zijn al diverse voorbeelden van te zien. Zo is er een foto met de restanten van een politieonderzoek naar een moord terug te vinden op de site. Of Spiderman die tegen een wand klimt.                                                                                         

Een bijzondere salontafel. Of dit uitnodigt tot extra bezichtigingen?
Voor meer interessante/vreemde foto's kijk op http://forum.fok.nl/topicchain/53

Internetforum fok.nl heeft er een discussieserie van gemaakt met ondertussen al 62 afleveringen en duizenden foto`s. Op de afbeelden is te zien hoe de Nederlandse huizenkoper zich op Funda presenteert.

Er zijn foto`s met huiskamers die uit alleen maar hertengeweien bestaan, een huiskamer waar de twee brommende mannetjes uit de Muppetshow aan de muur hangen of opknappertjes uit de RTL-serie `Help, mijn man is klusser`.

[Ankie Spee-Hegger, Huizenpartner.nl: Wij adviseren om reële foto's te plaatsen en geen gekke taferelen uit de kast te halen om uw woning te presenteren. Belangrijk is om de foto's op een perfecte manier te nemen. Maak hierbij gebruik van de Huizenpartner toolkit met handig tips. Kijk op http://www.huizenpartner.nl/WoningVerkopen/DirectVerkopen.aspx]

Overdrachtsbelasting gaat omlaag van 6 % naar 2 %

1 juli 2011 Bron: NVM


De ministerraad heeft vrijdagmiddag 1 juli 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting gaat wijzigen.

Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De overdrachtsbelasting gaat voor één jaar omlaag van zes naar twee procent. De marktwerking op de huurmarkt verbetert, onder meer door het voor huurders gemakkelijker te maken een woning te kopen.

Woonvisie

De ministerraad heeft op voorstel van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en staatssecretaris Weekers van Financiën ingestemd met toezending aan de Tweede Kamer van de Woonvisie. Het kabinet constateert daarin dat de bouw- en woningmarkt momenteel niet goed functioneren. Dat is versterkt door de financiële en economische crisis. Daardoor zijn de investeringen afgenomen, is de doorstroming sterk verminderd en is het woningtekort toegenomen.

Daarom is een heroriëntatie van het woonbeleid nodig. Daarbij kiest het kabinet voor de volgende uitgangspunten: meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Dat moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt.

Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting

Het kabinet wil het eigenwoningbezit bevorderen omdat dit bijdraagt aan opbouwen van eigen vermogen, de zelfredzaamheid van burgers en de leefbaarheid van buurten en wijken. Om het vertrouwen in de koopmarkt te versterken wordt de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd. Voor de periode van 15 juni 2011 tot 15 juni 2012 gaat het tarief van zes naar twee procent. Het moment van de juridische overdracht van de woning is daarbij bepalend.

De lagere overdrachtsbelasting is zowel gunstig voor starters op de woningmarkt - bijvoorbeeld huurders die een woning willen kopen - als voor doorstromers, omdat die hun oude woning gemakkelijker kunnen verkopen. In combinatie met het handhaven van de hypotheekrenteaftrek moet de verlaging van de overdrachtsbelasting leiden tot een impuls voor de woningmarkt.

Huurmarkt

Om de keuzevrijheid op de huurmarkt te verbeteren, neemt het kabinet maatregelen ter bevordering van de doorstroming. Huurders met hogere inkomens krijgen in de sociale huursector te maken met een extra huurverhoging van maximaal vijf procent. Dit ontmoedigt het 'scheefwonen' en zorgt ervoor dat voor lage en middeninkomens voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. In zogeheten schaarstegebieden mag de huur worden verhoogd met maximaal 25 huurpunten zodat er een betere relatie tussen de prijs en de gewildheid ontstaat. Verder werkt het kabinet aan een recht voor huurders om hun woning tegen een redelijke prijs van de woningcorporatie te kopen.

Verder wil het kabinet de investeringen op de bouw- en woningmarkt stimuleren. Vooral door zo veel mogelijk belemmeringen in de regelgeving weg te nemen. Maar ook de bouwsector zelf zal van de gelegenheid gebruik moeten maken door te innoveren, bijvoorbeeld door efficiënter te werken en de kosten beter te beheersen. Ook komt er meer ruimte voor woningbouw op kleine schaal en particulier opdrachtgeverschap. Het kabinet vereenvoudigt tevens de bouwregels en bouwprocedures en bevordert energiebesparing van woningen en gebouwen, mede ter verlaging van de woonlasten.

Standpunt NVM

De NVM heeft bijzondere waardering voor de snelheid waarmee het kabinet dit besluit heeft genomen. Om dit te onderstrepen heeft de NVM vandaag een speciaal daarvoor gemaakte taart laten bezorgen bij de ministerraad.

Ger Hukker noemde het “Geweldig nieuws. Hier hebben we lang voor gepleit. Ook in de afgelopen weken intensief achter de schermen, tijdens onze gesprekken met de betrokken ministeries en Kamerleden. Het vergt lange adem. Maar deze maatregel is net wat de woningmarkt nu nodig heeft. Dit feestje gaan we vieren."

Minister Donner: Einde aan overdrachtsbelasting

22 juni 2011 Bron: NRC.nl



Het kabinet denkt erover de overdrachtsbelasting, de 6 procent taks die moet worden betaald bij aankoop van onroerend goed, gedeeltelijk of in zijn geheel af te schaffen.
Donner wil de overdrachtsbelasting afschaffen.


'De verhuisboete van 6 procent mag verdwijnen. Maar verwacht niet dat de huizenmarkt hierdoor sterk zal opleven.'

Minister Piet Hein Donner (CDA, Binnenlandse Zaken) zet in zijn 'Woonvisie' drie mogelijkheden uiteen: een volledige afschaffing, een gedeeltelijke afschaffing, of een vrijstelling voor starters op de huizenmarkt.

De maatregel is bedoeld om de huizenmarkt weer vlot te trekken. Voordat een besluit over de kwestie kan worden genomen, moet worden gekeken naar de financiering, schrijft De Telegraaf woensdag.

Onbetaalbaar

De belasting levert de overheid per jaar 3,5 miljard euro op en het ministerie van Financiën vreest dat afschaffing onbetaalbaar is. Temeer omdat er geen geld kan worden gehaald bij de hypotheekrenteaftrek; het kabinet heeft beloofd die met rust te laten.

Een eerste versie van het plan is nog niet besproken in de ministerraad.