Oplossing probleem particuliere erfpacht nog niet ophanden

18 Maart 2011- Bron: Redactie Vastgoed




Vooralsnog lijkt er geen oplossing te zijn voor het probleem met de particuliere erfpacht. De AFM heeft politici, belangenbehartigers en gedupeerde erfpachters uitgenodigd voor een inventarisatie van het probleem, maar speelt naar eigen zeggen alleen een faciliterende rol.



Of de Autoriteit Financiële Markten zich ook met een oplossing gaat bemoeien is nog onduidelijk. Hoewel de AFM deze week zijn oor te luisteren heeft gelegd bij de gedupeerden, is nog niet zeker dat de toezichthouder zich er ook in gaat mengen. "We zijn van meerdere kanten gewezen op dit probleem, maar we zijn geen toezichthouder over erfpacht en hebben ook geen bevoegdheden om daarin op te treden. Maar we erkennen het probleem en wilden daarom de partijen bij elkaar brengen."

Ongeveer 125.000 woningen onverkoopbaar

De AFM gaat ‘binnen afzienbare tijd’ in gesprek met de Nederlandse Vereniging van Banken om hun kant van het verhaal aan te horen, zo laat een woordvoerder weten. Begin vorig jaar hebben banken schijnbaar out of the blue besloten geen hypotheken meer te verstrekken voor woningen op grond die door particulieren verpacht wordt. Gevolg is dat deze woningen, die veelal in Amsterdam, maar ook elders in het land staan, onverkoopbaar zijn en de waarde ervan daalt. Het zou gaan om ongeveer 125.000 woningen.

Plots stijgende woonlasten

De meeste erfpachtcontracten zijn in de handen van de gemeente. Particuliere erfpachtconstructies zijn echter populair geworden sinds het begin van de kredietcrisis. Woningen worden los van de grond verkocht en zijn daardoor minder duur. De grond is in handen van een derde partij, die een bijdrage vraagt voor het gebruik van de grond. De voorwaarden die de derde partij stelt, zijn volgens de Nederlandse Vereniging van Banken niet altijd duidelijk. Punt van zorg voor de banken zijn de woonlasten van de bewoners. De redenering is dat de particuliere bezitters van de grond soms nadelige voorwaarden stellen, en bijvoorbeeld de maandelijkse bijdrage plots kunnen verhogen, waardoor de woonlasten ineens stijgen en de betaling van de hypotheekverplichtingen in het gedrang komen.

Banken: geen risico

Zolang de voorwaarden van het erfpachtcontract niet volstrekt doorzichtig zijn, willen de banken dat risico niet dragen. Een mogelijke oplossing voor het probleem is dat de gemeente de particuliere erfpachtcontracten overneemt. De Nederlandse Vereniging van Banken reageert echter niet onverdeeld enthousiast in de Telegraaf omdat die contracten ‘niet per definitie beter zijn’. De krant bevestigt dit beeld: er zijn volgens haar voorbeelden bekend van verhoging van de gemeentelijke erfpachtbijdrage van € 5 naar € 500 euro per maand.

Open Dag 26 Maart a.s.

10 Maart 2011- Bron:

Huizenpartner

De eerstvolgende Open Huizen Dag is op 26 maart 2011 van 11.00 tot 15.00 uur.

De Open Huizen Dag heeft voordelen voor zowel koper als verkoper.
Toekomstige kopers krijgen de mogelijkheid om met een vrijblijvend karakter diverse woningen te bezichtigen. Voor verkopers geldt dat zij meerdere bezichtigingen op een dag hebben en er aandacht gegenereerd wordt voor de woning, wat leidt tot een grotere kans op verkoop.

Verkopers met een NVM Comfort- en Garantpakket kunnen gratis deelnemen aan deze open dag.
Op Funda wordt hiervan melding gemaakt.

Eigenwoningbezitter betaalt meer OZB ondanks lagere WOZ-waarde

28 februari 2011- Bron: Vereniging Eigen Huis


Eigenwoningbezitters die verwachten dit jaar minder onroerde zaakbelasting (OZB) te betalen door de gedaalde WOZ-waarde van hun woning, komen bedrogen uit. In bijna 90% van de gemeenten gaan zij toch meer OZB betalen. In slechts 12% van de gemeenten ziet de burger een lagere WOZ waarde terugkomen in een lagere OZB aanslag.


Dit blijkt uit het jaarlijkse onderzoek naar de gemeentelijke woonlasten van Vereniging Eigen Huis. Dit jaar zijn de woonlasten in 411 gemeenten onderzocht.


OZB

Landelijk is de WOZ-waarde van woningen het afgelopen jaar met 2,3% gedaald, terwijl het bedrag dat een eigenwoningbezitter aan OZB moet betalen gemiddeld met 3% stijgt. Ook dit jaar zijn er weer gemeenten die ruim boven deze landelijke stijging uitkomen. Zo betaalt een eigenwoningbezitter in Gemert-Bakel maar liefst 31,3 % meer OZB dan in 2010. Andere sterke stijgers zijn Bunschoten (+25,8 %), Schinnen (+23%), Maassluis (+21,3%), Dongeradeel (+20,4%), Nijkerk (+18,8%) en Soest (+16,3%).


Vereniging Eigen Huis heeft eerder haar zorgen geuit over het risico van scherpe stijgingen van de OZB in een tijd van dalende koopkracht en stijgende lasten. De vereniging wil daarom dat de Rijksoverheid dergelijke OZB verhogingen onmogelijk maakt.


Stijgers en dalers

De gemeentelijke woonlasten bestaan uit de OZB, de rioolheffing en de afvastoffenheffing. Deze woonlasten stijgen voor een meerpersoonshuishouden in 2011 met gemiddeld 2%. Het landelijk beeld is dat huiseigenaren dit jaar voor de totale woonlasten 686 euro aan hun gemeente betalen.


De grootste stijging laten de volgende gemeenten zien:


•Borsele (+20,6%)

•Terneuzen (+20,1%)

•Diemen (+15,7%)

In Borsele is een korting op de afvalstoffenheffing afgeschaft en in Terneuzen is voor het eerst een rioolheffing ingevoerd.


De grootste daler is de gemeente Schouwen-Duivenland waar de woonlasten met 16% zijn gedaald.


Rioolheffing

De landelijke stijging van de rioolheffing bedraagt 3,8%. Betaalde een meerpersoonshuishouden vorig jaar gemiddeld 185 euro rioolheffing, dit jaar wordt dat 192 euro.


Ook in de ontwikkeling van de rioolheffing zijn grote verschillen tussen gemeenten zichtbaar. Zo verhoogt de gemeente Westland de rioolheffing met 34,9%, terwijl de gemeente Oss/Lith deze met 30,9% verlaagt.


Niet alleen de ontwikkeling van de heffing laat grote verschillen zien, ook de bedragen die de burgers betalen verschillen enorm. Een meerpersoonshuishouden in Bodegraven-Reeuwijk/Reeuwijk betaalt 468 euro terwijl eenzelfde gezin in Goes hieraan slechts 43 euro kwijt is.

Afvalstoffenheffing

De afvalstoffenheffing daalt landelijk met 0,7%. Net als bij de rioolheffing zijn de onderlinge verschillen tussen gemeenten groot. Het beeld komt overeen met het wisselende beeld bij de rioolheffing.


Zo verhoogt de gemeente Langedijk de afvalstoffenheffing met 31,1%, terwijl de gemeente Lopik de heffing met 28% verlaagt. In Diemen betaalt een meerpersoonshuishouden bijna 400 euro aan afvalstoffenheffing. Dit is bijna 17 keer zoveel dan in de gemeente Eemsmond waar slechts 24 euro wordt betaald. Dit is opvallend aangezien de gemeente bij de afvalstoffenheffing alleen de te maken kosten in rekening mag brengen aan de burger.


Grote gemeenten zijn vaak goedkoper dan kleine gemeenten

Uit het onderzoek komt ook naar voren dat kleine gemeenten gemiddeld 13% duurder met hun gemeentelijke woonlasten zijn dan grote gemeenten.


Een meerpersoonshuishouden betaalt in een kleine gemeente (tot 15.000 inwoners) gemiddeld 733 euro terwijl een zelfde huishouden in een grote gemeente met meer dan 100.000 inwoners 657 euro betaalt. In kleine gemeenten betaalt een éénpersoonshuishouden ruim 90 euro minder dan een meerpersoonshuishouden. In de grote gemeenten is dit verschil slechts 45 euro.


De onderlinge verschillen zijn ook groot als wordt gekeken binnen de categorieen van gemeenten met een vergelijkbaar aantal inwoners. In de duurste gemeente met een inwoneraantal onder de 15.000 betaalt men met 1.166 euro ruim twee maal zoveel als in de goedkoopste gemeente waar de lasten 539 euro bedragen. Bij de grootste gemeenten is het onderlinge verschil tussen de duurste en goedkoopste met 194 euro aanzienlijk kleiner.

Duitse hypotheek voor huis in Nederland populair

20 januari 2011- Bron: Z 24.nl



Huizenbezitters in Limburg sluiten hun hypotheek vaker af in Duitsland. De rente is er een stuk lager en bovendien blijft de betaalde rente voor de Nederlandse fiscus aftrekbaar.


Meer Limburgers kiezen ervoor om hun woning in Nederland te financieren met een hypotheek van een Duitse bank.


Shoppen over de grens loont, en het gebeurt dan ook steeds vaker, stelt Ger Leenen, hypotheekadviseur en makelaar in hypotheken in Zuid-Limburg. "Wel moet je wat spaargeld hebben of overwaarde op je huidige huis, want Duitse banken financieren tot 75 procent van de onderhandse waarde.
Wie zijn hypotheekrente voor tien jaar vast zet, is in Duitsland een half tot driekwart procent goedkoper uit, geeft Leenen aan. In Nederland betaal je nu meer dan vijf procent bij tien jaar vast, In Duitsland ligt dat percentage rond de 4,5 procent.

Wie in Nederland een huis koopt met een Duitse hypotheek, blijft bovendien gewoon recht houden op de hypotheekrenteaftrek.

Niet aflossingsvrij
Duitse banken verstrekken niet de in Nederland populaire aflossingsvrije hypotheek. Die constructie is in Nederland interessant, omdat dan gedurende dertig jaar de rente over de volledige schuld aftrekbaar is.

In Duitsland wordt er gewoon afgelost via een annuïteitenhypotheek. Al is het via een zogenaamde 'Bausparlehen' mogelijk om de eerste tien jaar volledig te profiteren van de hypotheekrenteaftrek, in combinatie met een spaarrekening. Daarna gaat de afslossingsplicht wel in.

Een Duitse hypotheek betekent dus dat je op termijn wat minder rente kan aftrekken omdat je schuld wat afneemt. Maar dat is geen belemmering voor veel huizenkopers om toch naar een Duitse bank te stappen. "Mensen vinden het wel prettig om af te lossen", zegt Leenen.

Daarnaast speelt de discussie in Nederland over de hypotheekrenteaftrek mee. "Bijna niemand gelooft nog dat die in dezelfde vorm zal blijven bestaan en dat ze dus gedurende de gehele looptijd recht houden op dezelfde aftrek", aldus Leenen.

De nettomaandlasten komen in ieder geval vaak overheen, stelt Leenen.

Alleen in grensstreek

Lenen in Duitsland is wel voorbehouden voor mensen in de grensstreek. De reden is dat de hypotheken in Zuid-Limburg voornamelijk verstrekt worden door de Sparkasse in Aken. Een lokale bank, een beetje vergelijkbaar met een lokale vestiging van de Rabobank, die alleen zaken doet in de eigen regio. Zuid-Limburg en een stukje België rekent die bank wel tot de eigen regio.

Daarnaast zijn er nog praktische redenen waardoor een Duitse hypotheek geen optie is voor de huizenkoper in Brabant of in de Randstad. "Je moet de hypotheekovereenkomst op de bank zelf tekenen. En de bank wil het huis zelf zien en neemt geen genoegen met alleen een taxatierapport", zegt Leenen. Daarnaast is het belangrijk dat je de Duitse taal goed beheerst.

Herfinancieren

Leenen ziet vooral de interesse groeien bij Limburgers die nu hun huis moeten herfinancieren, of in het Duits 'Umschulden'. Banken in Nederland rekenen bij het opnieuw vaststellen van de rente voor bestaande klanten al snel een half procent rente of meer dan ze doen bij nieuwe klanten.

Zeker dan loont het om te kijken of een hypotheek bij de Sparkasse een optie is. Ook omdat er na tien jaar via de oude Nederlandse hypotheekconstructie vaak al een spaarpotje aanwezig is, of dat de woning flinke overwaarde heeft. In dat geval is het geen probleem dat de Duitse bank maar tot 75 procent van de vrije verkoopwaarde financiert.

Toename

Een woordvoerder De Rabobank, marktleider in hypotheken, laat weten in het geheel geen last te hebben van mensen die hun hypotheek bij een Duitse bank onderbrengen.

Huizenverkoop VS neemt vlucht

26 januari 2011- Bron: Nu.nl


WASHINGTON (AFN) - De verkoop van nieuwbouwwoningen in de Verenigde Staten is in december, omgerekend naar het cijfer op jaarbasis, met 17,5 procent gestegen tot 329.000. Dat maakte het Amerikaanse ministerie van Handel woensdag bekend.

Analisten rekenden in doorsnee op de verkoop van 300.000 nieuwe woningen. In november werden een herziene 280.000 nieuwe woningen op jaarbasis verkocht in de VS. Hier werd eerder een cijfer gemeld van 290.000.

De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning steeg in december ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder met 8,5 procent tot 241.500 dollar (163.028 euro). Volgens het ministerie was de verkoop in december het hoogste in acht maanden en was het prijspeil sinds april 2008 niet zo hoog.

Somber beeld

Analisten gepolst door persbureau Reuters rekenden in doorsnee op de verkoop van 300.000 nieuwe woningen. In november werden een herziene 280.000 nieuwe woningen op jaarbasis verkocht in de VS. Hier werd eerder een cijfer gemeld van 290.000.

De verkoop in december lag wel 7,6 procent lager dan in december 2009. Ook over geheel 2010 komt een somber beeld naar voren. De verkoop daalde met 14,4 procent ten opzichte van 2009.

Ga je ook een huis kopen in 2011 ?

Woningmarkt krabbelt op in vierde kwartaal 2010

14 januari 2011- Bron: NVM



Na een slecht derde kwartaal, kende het laatste kwartaal van 2010 weer een flinke toename van het aantal woningverkopen. Het totaal aantal transacties kwam uit op circa 34.000. Dit is een stijging van 17,7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het prijsniveau bleef met een gemiddelde van 230 duizend euro nagenoeg stabiel. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2010, die vandaag is gepresenteerd*.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig

Vooral de onderkant van de markt trok aan in het vierde kwartaal van 2010. Er werden flink meer tussenwoningen (20,7%) en appartementen (21,6%) verkocht. De toename van verkochte vrijstaande woningen blijft daar sterk bij achter (2,7%). De forse stijging moet wel worden gezien tegen het licht van het voorgaande kwartaal, toen het aantal verkopen bijzonder laag was.
Al met al bevindt de woningmarkt zich op hetzelfde niveau als aan het einde van 2009.